Kako smeniti upravnika zgrade i ko nadzire njegov rad

U stambenim zgradama, problemi poput prokišnjavanja krova, oštećenja fasade, kvarova na liftovima i neadekvatnog održavanja zajedničkih prostorija često su izvor nezadovoljstva među stanarima. Upravnici su zaduženi da reaguju na ove svakodnevne izazove, organizuju neophodne radove i brinu o unapređenju stanja zgrade. Međutim, nije neuobičajeno da stanari izraze nezadovoljstvo radom upravnika — bilo zbog loše komunikacije, nedostupnosti, neefikasnosti ili nejasnih odluka o trošenju zajedničkih sredstava.

Kako bi se obezbedilo odgovorno i transparentno upravljanje stambenom zajednicom, zakon predviđa jasne mehanizme kontrole i smene upravnika.

Ko kontroliše rad upravnika zgrade?

Nadzor nad radom upravnika stambenih zajednica vrše:

• Komunalna inspekcija – nadležna za higijenu, bezbednost i redovno održavanje
• Građevinska inspekcija – u slučajevima kada je ugrožena stabilnost objekta
• Privredna komora Srbije (PKS) – za profesionalne upravnike, jer im izdaje i oduzima licence

Ako razgovor sa upravnikom i prethodne opomene ne daju rezultate, stanari imaju zakonsko pravo da pokrenu postupak smene upravnika.

Kako smeniti upravnika zgrade?

Postupak smene zavisi od toga da li je upravnik iz redova stanara ili profesionalni. U oba slučaja, procedura je definisana Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada.

Upravnik iz redova stanara

• Mandat traje 4 godine
• Može se smeniti i pre isteka mandata ako postoji nezadovoljstvo
• Za smenu je potrebna prosta većina vlasnika stanova

Profesionalni upravnik

• Angažovan ugovorom sa organizatorom profesionalnog upravljanja
• Za smenu je potrebna dvotrećinska većina članova skupštine stanara

Koraci za smenu upravnika

1. Dostaviti aktuelnom upravniku pisani zahtev za sazivanje sastanka sa tačkom dnevnog reda: „Smena upravnika“.
2. Ako upravnik ne zakaže sastanak u roku od 10 dana, bilo koji član skupštine može zakazati sastanak.
3. Na sastanku se vodi zapisnik i donosi se odluka o smeni i izboru novog upravnika, uz potpisivanje od strane potrebne većine.
4. Odluke se dostavljaju lokalnoj samoupravi radi ažuriranja podataka u registru stambenih zajednica.

Važno: Prema članu 44. stav 4. Zakona, odluka o smeni može se doneti i vansednično, putem pisanih izjava stanara bez održavanja sastanka.

Šta ako je upravnik postavljen prinudno?

U slučaju prinudne uprave, profesionalni upravnik ostaje na funkciji dok:

• Skupština stambene zajednice ne izabere novog upravnika
• Ili dok se ne zaključi novi ugovor o profesionalnom upravljanju

Ovo je regulisano članom 57. Zakona o stanovanju i upravljanju zgradama.

Šta se menja prilikom smene upravnika?

Stambena zajednica zadržava isti PIB i matični broj. Po potrebi, može se otvoriti novi tekući račun, naročito ako se menja organizator profesionalnog upravljanja.

Kontakt za novog upravnika

Ukoliko se vaša stambena zajednica odluči za smenu upravnika i želi da angažuje profesionalnog upravnika sa licencom, možete kontaktirati Lex et Domus — specijalizovanu agenciju za profesionalno upravljanje zgradama.

Napomena: Za dodatne informacije i pravnu sigurnost, preporučuje se konsultacija sa stručnjakom za upravljanje zgradama ili pravnikom.