Pregled sadržaja:
- Koliko košta profesionalni upravnik? Cena i usluge profesionalnog upravljanja zgradom
- Profesionalni upravnik cena – koliko košta upravljanje zgradom?
- Od čega zavisi cena profesionalnog upravnika?
- Šta je uključeno u cenu profesionalnog upravnika?
- Šta nije isto što i cena profesionalnog upravnika?
- Da li se radovi i popravke dodatno plaćaju?
- Ko plaća profesionalnog upravnika?
- Profesionalni upravnik cena – da li postoji zakonski propisana cena?
- Da li je profesionalni upravnik trošak ili investicija?
- Šta stanari dobijaju angažovanjem profesionalnog upravnika?
- Kako uporediti ponude profesionalnih upravnika?
- Na šta obratiti pažnju pre potpisivanja ugovora?
- Kada se profesionalno upravljanje posebno isplati?
- Profesionalni upravnik nije zamena za stambenu zajednicu
- Profesionalni upravnik cena – šta zaista treba gledati?
- Najčešća pitanja o ceni profesionalnog upravnika
- Zaključak: profesionalni upravnik cena nije jedini kriterijum
- Povezani tekstovi
Koliko košta profesionalni upravnik? Cena i usluge profesionalnog upravljanja zgradom
Profesionalni upravnik cena – koliko košta upravljanje zgradom?
Kada stambena zajednica razmatra angažovanje profesionalnog upravnika, jedno od prvih pitanja koje se postavlja jeste: koliko košta profesionalni upravnik? Upravo zato profesionalni upravnik cena često postaje glavna tema razgovora među vlasnicima stanova.
Cena profesionalnog upravnika važna je vlasnicima stanova, ali sama mesečna naknada nije jedini kriterijum koji treba uzeti u obzir. Jednako je važno šta je tom naknadom obuhvaćeno, kako je organizovana komunikacija sa stanarima, na koji način se prijavljuju problemi i koliko je upravnik angažovan u svakodnevnom upravljanju zgradom.
Kod redovnog profesionalnog upravljanja visina naknade se određuje ugovorom između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja. Dakle, ne postoji jedna jedinstvena cena profesionalnog upravnika koja važi za sve zgrade u Srbiji.
To znači da dve zgrade mogu imati različitu cenu profesionalnog upravljanja, u zavisnosti od svojih potreba, veličine, organizacije i ugovorenog obima usluga.
U ovom vodiču objašnjavamo profesionalni upravnik cena, šta utiče na visinu naknade, šta stanari dobijaju za taj novac i na šta treba obratiti pažnju prilikom izbora profesionalnog upravnika.
Cena profesionalnog upravnika nije ista za svaku stambenu zajednicu.
Kod ugovornog, odnosno redovnog profesionalnog upravljanja, naknada se utvrđuje ugovorom o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja. Zakon izričito predviđa da profesionalni upravnik ima pravo na naknadu čija se visina određuje tim ugovorom.
Zbog toga nije dovoljno pitati samo:
„Koliko košta profesionalni upravnik po stanu?“
Mnogo korisnije pitanje je:
„Šta sve dobijamo za ugovorenu cenu profesionalnog upravljanja?“
Cena može biti samo jedan deo ukupne slike.
Na primer, ponuda sa nešto višom naknadom može biti povoljnija ako uključuje bolju dostupnost, organizovanu komunikaciju, administrativnu podršku i kvalitetniju koordinaciju održavanja.
Sa druge strane, niža cena sama po sebi ne znači da je ponuda loša. Važno je proveriti šta je uključeno u uslugu i kakvi su uslovi ugovora.
Od čega zavisi cena profesionalnog upravnika?
Na cenu profesionalnog upravljanja mogu uticati različiti faktori.
Među najvažnijima su:
- veličina stambene zajednice;
- broj posebnih delova;
- broj ulaza;
- složenost objekta;
- postojanje lifta;
- garaže i drugi zajednički delovi zgrade;
- stanje zajedničkih delova zgrade;
- učestalost potrebnih intervencija;
- način komunikacije sa stanarima;
- obim administrativnih poslova;
- način organizovanja održavanja;
- dodatne usluge koje se ugovaraju.
Zgrada sa deset stanova i jednostavnom organizacijom može imati potpuno drugačije potrebe od stambene zajednice sa nekoliko desetina ili stotina stanova, više ulaza, liftovima, garažom i složenim zajedničkim instalacijama.
Zato je poređenje cena najbolje raditi na osnovu kompletnog ugovora i obima usluge, a ne samo na osnovu jedne brojke.
Šta je uključeno u cenu profesionalnog upravnika?
Profesionalni upravnik ne pruža samo uslugu „primanja prijava stanara“.
Njegova zakonska nadležnost obuhvata poslove upravljanja zgradom, a zakon predviđa i dodatne obaveze profesionalnog upravnika. Između ostalog, profesionalni upravnik prima prijave kvarova i drugih problema, evidentira ih, obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama i obavlja druge propisane poslove.
U okviru profesionalnog upravljanja mogu se obavljati poslovi kao što su:
Organizacija upravljanja zgradom
Profesionalni upravnik organizuje poslove koji se odnose na funkcionisanje stambene zajednice i sprovodi odluke donete od strane stambene zajednice u okviru svojih ovlašćenja.
Komunikacija sa stanarima
Stanari treba da imaju način da prijave kvar, problem ili pitanje koje se odnosi na zajedničke delove zgrade.
Profesionalni upravnik evidentira prijave i postupa u skladu sa svojim nadležnostima.
Administracija
Upravljanje zgradom podrazumeva i vođenje odgovarajuće dokumentacije, evidencija i komunikaciju sa stambenom zajednicom.
Organizacija intervencija
Kada se pojavi problem koji zahteva intervenciju, profesionalni upravnik može organizovati odgovarajuće postupanje, angažovanje servisa i koordinaciju radova u skladu sa svojim ovlašćenjima i odlukama stambene zajednice.
Izveštavanje stambene zajednice
Profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje, osim ako je drugačije ugovoreno.
Šta nije isto što i cena profesionalnog upravnika?
Ovo je jedna od najvažnijih stvari koju stanari treba da razumeju.
Naknada profesionalnom upravniku nije isto što i ukupni troškovi održavanja zgrade.
Ako je, na primer, potrebno popraviti lift, sanirati krov ili zameniti deo zajedničke instalacije, trošak izvođenja tih radova nije automatski sadržan u naknadi profesionalnog upravnika.
Profesionalni upravnik može organizovati i koordinirati radove, ali sam rad, materijal i usluga izvođača predstavljaju posebne troškove stambene zajednice.
Zakon razlikuje troškove upravljanja od troškova održavanja zgrade, a stambena zajednica donosi odluke o troškovima u skladu sa zakonom i svojim odlukama.
Zato je prilikom poređenja ponuda veoma važno pitati:
Da li ponuđena cena predstavlja samo naknadu za profesionalno upravljanje ili uključuje i neke dodatne usluge?
Da li se radovi i popravke dodatno plaćaju?
U najvećem broju situacija treba razlikovati naknadu profesionalnom upravniku od cene radova i usluga izvođača.
Ako je potrebno angažovati vodoinstalatera, električara, servis lifta, izvođača radova na krovu ili drugog specijalizovanog izvođača, njihov rad predstavlja poseban trošak.
Profesionalni upravnik može imati obavezu da organizuje postupak, pribavi ponude i predloži rešenje, ali novac za izvođenje radova nije isto što i njegova naknada.
Zakon čak predviđa da profesionalni upravnik predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem, kada je to primenljivo u okviru njegove zakonske obaveze.
To je važno jer omogućava stambenoj zajednici da ima uvid u troškove održavanja i da donosi odluke na osnovu konkretnih ponuda.
Ko plaća profesionalnog upravnika?
Trošak profesionalnog upravljanja predstavlja deo troškova upravljanja stambenom zajednicom.
Vlasnici posebnih delova učestvuju u troškovima upravljanja i održavanja u skladu sa odlukama stambene zajednice i važećim propisima.
Kod ugovornog profesionalnog upravljanja naknada se isplaćuje organizatoru profesionalnog upravljanja, koji dalje uređuje odnos sa profesionalnim upravnikom.
Način plaćanja može biti uređen na različite načine, u zavisnosti od ugovora i sistema naplate koji se koristi.
Profesionalni upravnik cena – da li postoji zakonski propisana cena?
Ovo je često pitanje stanara.
Za ugovorno profesionalno upravljanje ne postoji jedna univerzalna cena koja važi za sve zgrade.
Visina naknade profesionalnog upravnika određuje se ugovorom o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja.
Međutim, postoji važna razlika kod prinudne uprave.
Kada je profesionalni upravnik postavljen prinudno, visina naknade koju plaćaju vlasnici posebnih delova određuje se odlukom jedinice lokalne samouprave.
Zato nije pravilno izjednačavati cenu koju zgrada ugovori sa profesionalnim upravnikom sa naknadom profesionalnog upravnika postavljenog u prinudnoj upravi.
Da li je profesionalni upravnik trošak ili investicija?
Na prvi pogled, profesionalni upravnik predstavlja dodatni mesečni trošak za vlasnike stanova.
Međutim, dobro organizovano upravljanje može pomoći stambenoj zajednici da bolje kontroliše druge troškove.
Na primer, pravovremeno uočavanje problema može sprečiti da manji kvar preraste u ozbiljniji problem.
Curenje vode koje se ignoriše može vremenom oštetiti zidove, instalacije ili druge delove objekta.
Problem sa krovom koji se odlaže može dovesti do većih oštećenja.
Neodržavan lift može postati skuplji problem.
Loša dokumentacija i neorganizovano donošenje odluka mogu dodatno zakomplikovati veće radove.
Profesionalni upravnik ne može garantovati da se kvarovi neće pojaviti. Ali dobro organizovan sistem upravljanja može pomoći da se problemi na vreme prijave, evidentiraju i reše na odgovarajući način.
Šta stanari dobijaju angažovanjem profesionalnog upravnika?
Najveća vrednost profesionalnog upravljanja nije samo u tome što neko „vodi zgradu“.
Stanari dobijaju organizovaniji sistem upravljanja.
To može podrazumevati:
- jasniju komunikaciju;
- organizovanje administrativnih poslova;
- evidentiranje prijavljenih problema;
- koordinaciju sa servisima i izvođačima;
- pomoć pri organizaciji radova;
- sprovođenje odluka stambene zajednice;
- redovno izveštavanje;
- profesionalnu podršku u svakodnevnom upravljanju.
Profesionalni upravnik takođe ima zakonsku odgovornost za štetu koju stambena zajednica pretrpi zbog njegovih propusta u radu, kao i odgovornost prema vlasniku posebnog ili samostalnog dela u slučajevima predviđenim zakonom.
Kako uporediti ponude profesionalnih upravnika?
Ako stambena zajednica dobije nekoliko ponuda, nije dobro gledati samo poslednju cifru.
Mnogo je korisnije napraviti jednostavno poređenje.
| Stavka | Ponuda A | Ponuda B | Ponuda C |
|---|---|---|---|
| Mesečna naknada | – | – | – |
| Način prijave kvarova | – | – | – |
| Dostupnost | – | – | – |
| Administrativna podrška | – | – | – |
| Organizacija intervencija | – | – | – |
| Komunikacija sa stanarima | – | – | – |
| Dodatne usluge | – | – | – |
| Uslovi raskida ugovora | – | – | – |
Ovako stanari mogu da vide šta zapravo dobijaju za ponuđenu cenu.
Najjeftinija ponuda nije nužno najbolja, kao što ni najskuplja nije automatski najbolja.
Cilj je pronaći odnos cene, kvaliteta, dostupnosti i obima usluge koji odgovara konkretnoj zgradi.
Na šta obratiti pažnju pre potpisivanja ugovora?
Pre donošenja odluke, stanari bi trebalo da pročitaju ugovor i provere najmanje sledeće:
1. Kolika je naknada?
Treba jasno utvrditi koliki iznos se plaća i na koji način.
2. Šta je uključeno u cenu?
Ne treba pretpostavljati da je svaka usluga automatski uključena.
3. Kako se prijavljuju kvarovi?
Važno je da stanari znaju kome i na koji način mogu prijaviti problem.
4. Kako se organizuju hitne intervencije?
Ovo je posebno važno kod kvarova koji mogu izazvati veću štetu.
5. Kako se organizuju veći radovi?
Treba znati ko prikuplja ponude, ko predlaže izvođače i ko donosi konačnu odluku.
6. Kako se stanari obaveštavaju?
Dobra komunikacija često pravi ogromnu razliku u funkcionisanju zgrade.
7. Kakvi su uslovi raskida ugovora?
Zakon predviđa da ugovor na neodređeno vreme može biti otkazan uz otkazni rok, pri čemu zakonski rok ima određene granice ako ugovorom nije drugačije uređeno.
Kada se profesionalno upravljanje posebno isplati?
Profesionalno upravljanje može biti naročito korisno u zgradama koje imaju:
- veliki broj stanova;
- više ulaza;
- liftove;
- garaže;
- složene zajedničke instalacije;
- česte kvarove;
- velike planirane radove;
- veliki broj vlasnika koji ne žive u zgradi;
- probleme u komunikaciji među stanarima.
U maloj zgradi sa nekoliko stanova i dobrim odnosima među vlasnicima upravnik iz redova stanara može biti sasvim funkcionalno rešenje.
Ali kada broj stanova, obaveza i problema poraste, vođenje zgrade može postati ozbiljan posao.
Tada profesionalni upravnik može preuzeti značajan deo organizacionog i administrativnog opterećenja.
Primer: kada je cena profesionalnog upravnika opravdana?
Zamislimo stambenu zajednicu od 40 stanova.
Zgrada ima lift, garažu, zajedničke instalacije i krov koji zahteva sanaciju.
Ako jedan od stanara preuzme upravljanje, morao bi da:
- prati prijave stanara;
- organizuje sastanke;
- vodi administraciju;
- komunicira sa servisima;
- traži ponude;
- prati radove;
- obaveštava stanare;
- vodi računa o dokumentaciji;
- organizuje rešavanje hitnih problema.
Sve to pored svog redovnog posla i privatnih obaveza.
U takvoj situaciji pitanje više nije samo:
„Koliko košta profesionalni upravnik?“
Već:
„Koliko nam vredi organizovano upravljanje zgradom?“
To je mnogo realniji način razmišljanja o trošku profesionalnog upravljanja.
Profesionalni upravnik nije zamena za stambenu zajednicu
Važno je naglasiti i jednu čestu zabludu.
Angažovanjem profesionalnog upravnika stanari ne prenose sva prava i odgovornosti na jednu osobu.
Stambena zajednica i dalje donosi odluke u pitanjima koja su u njenoj nadležnosti.
Profesionalni upravnik organizuje i sprovodi poslove u okviru svojih zakonskih i ugovornih ovlašćenja.
Zbog toga je najbolji rezultat moguć kada postoji dobra saradnja između profesionalnog upravnika i vlasnika posebnih delova.
Profesionalni upravnik cena – šta zaista treba gledati?
Ako tražite profesionalnog upravnika, nemojte ponude porediti samo po mesečnoj ceni.
Postavite nekoliko jednostavnih pitanja:
Koliko plaćamo?
Šta dobijamo za taj iznos?
Kako prijavljujemo kvar?
Koliko je upravnik dostupan?
Ko organizuje intervencije?
Kako se komunicira sa stanarima?
Kako se organizuju veći radovi?
Koje dodatne troškove možemo očekivati?
Odgovori na ova pitanja često su važniji od razlike od nekoliko stotina dinara mesečno.
Najčešća pitanja o ceni profesionalnog upravnika
Ne postoji jedna univerzalna cena za sve stambene zajednice. Kod ugovornog profesionalnog upravljanja visina naknade određuje se ugovorom između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja.
Za redovno, ugovorno profesionalno upravljanje naknada se određuje ugovorom. Kod prinudno postavljenog profesionalnog upravnika visina naknade određuje se odlukom nadležne jedinice lokalne samouprave.
Da. Naknadu profesionalnom upravniku treba razlikovati od troškova materijala, rada i usluga izvođača. Konkretne obaveze zavise od ugovora i odluka stambene zajednice.
Profesionalni upravnik u okviru svojih nadležnosti organizuje i obezbeđuje postupanje u vezi sa održavanjem i intervencijama, uključujući izvršenje radova na hitnim intervencijama.
Da. Profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje, osim ako je drugačije ugovoreno.
Stambena zajednica može, pod uslovima i postupkom predviđenim zakonom i ugovorom, promeniti način upravljanja odnosno organizatora profesionalnog upravljanja. Ugovor i njegovi uslovi zato treba pažljivo proveriti pre potpisivanja.
Ne nužno. Prilikom izbora treba uporediti cenu sa obimom usluge, dostupnošću, iskustvom, načinom komunikacije i organizacijom rada.
Zaključak: profesionalni upravnik cena nije jedini kriterijum
Kada se govori o temi „profesionalni upravnik cena“, najvažnije je razumeti da sama mesečna naknada ne govori dovoljno o kvalitetu usluge.
Cena profesionalnog upravljanja zavisi od ugovora i potreba konkretne stambene zajednice. Zato stanari treba da gledaju kompletnu ponudu, a ne samo iznos koji će mesečno plaćati.
Dobar profesionalni upravnik treba da obezbedi organizovan način komunikacije, odgovorno vođenje poslova, pravovremeno postupanje po prijavama i kvalitetnu koordinaciju sa stanarima, servisima i izvođačima.
Na kraju, pravo pitanje nije samo:
„Koliko košta profesionalni upravnik?“
nego:
„Šta stambena zajednica dobija za cenu profesionalnog upravljanja?“
Upravo od odgovora na to pitanje treba početi kada se bira profesionalni upravnik za zgradu.
Za više informacija o profesionalnom upravljanju zgradama pogledajte naš vodič Profesionalno upravljanje stambenim zajednicama.
Lex Et Domus – Vaš profesionalni upravnik!