Profesionalni Upravnik Beograd - Lex Et Domus

Šta je kućni red u zgradi?

Kućni red predstavlja skup pravila koja uređuju ponašanje stanara i način korišćenja stanova, zajedničkih prostorija, zajedničkih delova zgrade, instalacija i prostora koji služe svim vlasnicima posebnih delova.

Njegov cilj je da omogući:

• mirno i nesmetano stanovanje;
• očuvanje čistoće i urednosti;
• bezbedno korišćenje zajedničkih prostora;
• zaštitu zajedničke imovine;
• sprečavanje oštećenja i kvarova;
• poštovanje prava drugih stanara;
• pravilno korišćenje zajedničkih instalacija i opreme.

Kućni red se ne odnosi samo na ponašanje u hodniku ili na vreme kada treba smanjiti muziku. On obuhvata i odgovorno korišćenje lifta, stepeništa, ulaza, podruma, tavana, dvorišta, zajedničkih instalacija i drugih delova zgrade.

Važno je znati da opšta pravila kućnog reda mogu biti uređena odlukama lokalne samouprave. Zbog toga se pojedina pravila, vreme odmora, obaveze i postupci mogu razlikovati u zavisnosti od grada ili opštine. Stambena zajednica može urediti određena dodatna pravila, ali ona ne bi trebalo da budu suprotna važećim propisima.

Da li je kućni red obavezan za sve stanare?

Da. Pravila kućnog reda ne odnose se samo na vlasnike stanova.

Obavezu poštovanja kućnog reda imaju i:

• zakupci i podstanari;
• članovi porodice koji žive u stanu;
• druga lica koja koriste stan;
• vlasnici i korisnici poslovnih prostora;
• zaposleni koji rade u poslovnim prostorijama zgrade;
• posetioci i gosti, kroz odgovornost stanara koji su ih doveli.

Česta je situacija da vlasnik stana smatra da nije odgovoran za ponašanje zakupca. Međutim, činjenica da je stan izdat ne znači da pravila zgrade prestaju da važe. Zakupac ima obavezu da poštuje kućni red, dok vlasnik treba da vodi računa o tome da korišćenje njegovog stana ne ugrožava druge stanare ili zajedničku imovinu.

Isto važi i za goste. Ako posetilac pravi buku, oštećuje lift ili ostavlja stvari u hodniku, problem ne postaje manje važan zato što to lice nije stanar zgrade.

Ko je odgovoran za poštovanje kućnog reda?

Za poštovanje kućnog reda odgovorni su svi stanari, ali važnu ulogu imaju i organi stambene zajednice.

Upravnik ili profesionalni upravnik može:

• obavestiti stanare o pravilima;
• ukazati na nepravilnosti;
• organizovati komunikaciju između stanara;
• pokrenuti rešavanje problema koji se odnose na zajedničke delove;
• obavestiti nadležni organ kada postoji osnov za dalje postupanje;
• voditi računa da odluke i obaveštenja stambene zajednice budu dostupni stanarima.

Ipak, upravnik nije policajac, komunalni inspektor niti lice koje može samostalno kažnjavati stanare. Njegova uloga je da upravlja poslovima stambene zajednice, organizuje održavanje i pomaže u rešavanju problema u okviru svojih ovlašćenja.

Kada je potrebno izreći novčanu kaznu ili preduzeti službenu meru, nadležnost može pripadati komunalnoj miliciji, komunalnoj inspekciji ili drugom nadležnom organu, u zavisnosti od vrste problema i lokalnih propisa.

Kućni mir u zgradi, odnosno vreme odmora

Jedno od najčešćih pitanja stanara odnosi se na vreme kućnog mira, deo dana rezervisanog za vreme odmora.

Kućni mir, odnosno vreme odmora, predstavlja period u kojem se očekuje smanjena buka i ponašanje koje ne ometa odmor drugih stanara. Međutim, važno je naglasiti da se tačni termini mogu razlikovati od grada do grada.

Zbog toga nije dovoljno oslanjati se na neformalno pravilo da je „tišina od 22 do 6 časova“. Potrebno je proveriti odluku koja važi na teritoriji konkretnog grada ili opštine.

Pored noćnog odmora, lokalna pravila mogu predvideti i vreme dnevnog odmora, kao i posebna pravila za vikende i praznike.

To ipak ne znači da je van vremena kućnog mira dozvoljeno praviti neograničenu buku. Pravo na normalno korišćenje stana ne daje pravo da se komšijama stalno ometa mir.

Na primer, glasna muzika, stalno lupanje, dugotrajno pomeranje nameštaja ili korišćenje veoma bučnih uređaja mogu predstavljati problem čak i kada se ne dešavaju tokom formalnog vremena odmora.

Da li su radovi u stanu dozvoljeni?

Radovi u stanu su dozvoljeni, ali moraju biti organizovani tako da se što manje ometaju drugi stanari.

Bučni radovi mogu uključivati:

• bušenje zidova;
• rušenje pregradnih zidova;
• korišćenje električnih alata;
• skidanje pločica;
• radove na vodovodnim i kanalizacionim instalacijama;
• postavljanje podova;
• uklanjanje stare stolarije.

Prilikom većih radova preporučljivo je unapred obavestiti komšije i upravnika. Jednostavno obaveštenje na oglasnoj tabli može sprečiti mnoge nesporazume.

Na primer:

„Obaveštavaju se stanari da će se u stanu broj 12 izvoditi radovi od 5. do 12. avgusta, u dozvoljenim terminima. Izvinjavamo se zbog moguće buke i zahvaljujemo na razumevanju.“

Pored kućnog reda, tokom radova treba voditi računa i o bezbednosti zgrade. Nije dozvoljeno samostalno menjati zajedničke instalacije, uklanjati konstruktivne elemente ili izvoditi radove koji mogu ugroziti stabilnost objekta.

Ako se radovi izvode na instalacijama koje služe celoj zgradi, potrebno je uključiti upravnika i postupati u skladu sa propisima i odlukama stambene zajednice.

Da li je dozvoljeno držanje stvari u hodniku?

Hodnici, stepeništa i drugi zajednički prolazi namenjeni su kretanju stanara i bezbednom korišćenju zgrade. Zbog toga ostavljanje privatnih stvari u tim prostorima može predstavljati problem.

U hodniku se često mogu videti:

• ormarići;
• cipelarnici;
• obuća;
• bicikli;
• dečja kolica;
• kutije;
• kese;
• stari nameštaj;
• građevinski materijal.

Iako se pojedini predmeti nekada ostavljaju „samo privremeno“, oni mogu suziti prolaz, otežati čišćenje i predstavljati prepreku u slučaju evakuacije.

Poseban problem nastaje kada se zajednički hodnik pretvori u privatnu ostavu jednog stana. Zajednički prostor nije automatski produžetak stana, čak ni kada se nalazi neposredno ispred ulaznih vrata.

Zato je potrebno razlikovati kratkotrajno ostavljanje predmeta od trajnog zauzimanja zajedničkog prostora.

Na primer, unošenje paketa ili privremeno ostavljanje kolica dok se otključavaju vrata nije isto što i stalno držanje ormara, cipela i drugih stvari u hodniku.

Za određene zajedničke prostore mogu postojati posebne odluke stambene zajednice, ali bezbednost, prohodnost i važeći propisi uvek moraju imati prednost.

Čistoća zajedničkih delova zgrade

Održavanje čistoće je zajednička obaveza svih stanara.

To podrazumeva da se zajednički prostori koriste odgovorno i da se ne prljaju ili oštećuju bez potrebe.

Stanari bi trebalo da vode računa o:

• ulazu u zgradu;
• hodnicima;
• stepeništu;
• liftu;
• podrumu;
• tavanu;
• zajedničkom dvorištu;
• prostoru oko kontejnera.

Nije prihvatljivo ostavljati smeće ispred vrata, u hodniku ili na stepeništu. Otpad treba odlagati na mestu koje je za to predviđeno.

Ako se tokom unošenja ogreva, građevinskog materijala ili drugih stvari zaprlja zajednički prostor, lice koje je izazvalo prljanje trebalo bi da prostor očisti.

Redovno čišćenje zgrade može biti organizovano preko stambene zajednice, angažovanjem servisa ili drugim dogovorenim načinom. Međutim, angažovanje spremačice ne znači da stanari mogu bez ograničenja prljati ili ostavljati otpad u zajedničkim delovima.

Korišćenje lifta

Lift je zajednička oprema zgrade i treba ga koristiti pažljivo.

Stanari ne bi trebalo da:

• namerno oštećuju komande ili unutrašnjost lifta;
• blokiraju vrata;
• preopterećuju lift;
• ostavljaju otpad u kabini;
• koriste lift na način koji može izazvati kvar.

Kada je lift u kvaru, problem treba prijaviti upravniku ili ovlašćenom servisu. Samostalne popravke bez stručnog znanja mogu izazvati dodatnu štetu i ugroziti bezbednost.

Ako se u liftu primeti neuobičajen zvuk, trzanje, nepravilno zaustavljanje ili drugi problem, potrebno je što pre obavestiti nadležne.

Kućni ljubimci i pravila ponašanja

Držanje kućnih ljubimaca ne oslobađa vlasnika odgovornosti prema drugim stanarima.

Vlasnik ljubimca treba da vodi računa o:

• čistoći zajedničkih prostora;
• bezbednosti drugih stanara;
• sprečavanju oštećenja;
• kontroli životinje u zajedničkim delovima;
• izbegavanju prekomerne i dugotrajne buke.

Nije problem samo postojanje kućnog ljubimca, već način na koji se vlasnik brine o njemu.

Na primer, povremeno lajanje psa je uobičajena pojava. Međutim, neprekidno lajanje tokom dužeg perioda, naročito ako se redovno ponavlja, može ozbiljno ometati druge stanare.

Takođe, vlasnik treba da očisti za ljubimcem ako dođe do prljanja zajedničkog prostora.

• Odluka o držanju domaćih životinja i kućnih ljubimaca na teritoriji grada Beograda

Pušenje u zajedničkim prostorijama

Pušenje u zajedničkim prostorima može smetati drugim stanarima i ostavljati neprijatan miris u hodnicima, liftovima i ulazima.

Pored kućnog reda, mogu se primenjivati i drugi propisi koji uređuju zabranu pušenja u određenim prostorima.

Posebno treba voditi računa o protivpožarnoj bezbednosti. Opušci ne bi trebalo da se bacaju kroz prozor, ostavljaju na stepeništu ili odlažu na mestima gde mogu izazvati požar.

Korišćenje podruma i tavana

Podrum i tavan mogu služiti različitim namenama, u zavisnosti od organizacije i odluka stambene zajednice.

Ovi prostori ne bi trebalo da se koriste kao neograničene privatne ostave bez jasnog osnova.

Posebnu pažnju treba obratiti na:

• slobodan pristup zajedničkim instalacijama;
• protivpožarnu bezbednost;
• zabranu ostavljanja opasnih i lako zapaljivih materijala;
• održavanje prolaza;
• sprečavanje vlage i oštećenja.

Ako se u podrumu nalaze vodovodne cevi, ventili, električne instalacije ili druga zajednička oprema, pristup tim delovima mora biti omogućen.

Zaključavanje zajedničkog prostora bez odluke stambene zajednice ili sprečavanje pristupa drugim stanarima može izazvati ozbiljne probleme, naročito u slučaju kvara ili hitne intervencije.

Da li je dozvoljeno menjati izgled zajedničkih delova?

Zajednički delovi zgrade pripadaju svim vlasnicima posebnih delova i ne mogu se menjati prema želji pojedinca.

Postavljanje reklama, klima-uređaja, antena, nadstrešnica, kamera ili drugih uređaja može zahtevati odgovarajuću odluku stambene zajednice i poštovanje drugih propisa.

Na primer, nije isto postaviti mali ukras na vrata stana i samostalno postaviti uređaj na fasadu zgrade.

Fasada, krov, hodnici i drugi zajednički delovi imaju zajedničku funkciju i njihov izgled ili konstrukcija ne bi trebalo da se menjaju bez odgovarajuće procedure.

Šta uraditi kada komšija krši kućni red?

Prvi korak je miran razgovor.

Mnogi problemi nastaju zato što stanar nije svestan da njegova muzika, radovi, kućni ljubimac ili ponašanje utiču na druge.

Ako razgovor ne reši problem, sledeći korak može biti obraćanje upravniku ili profesionalnom upravniku.

U zavisnosti od situacije, upravnik može:

• razgovarati sa stanarom;
• poslati obaveštenje;
• upoznati stambenu zajednicu sa problemom;
• pokrenuti pitanje na sednici skupštine;
• uputiti stanare na nadležni organ.

Kada postoji ozbiljno ili ponovljeno kršenje propisa, može biti potrebno obraćanje komunalnoj miliciji, komunalnoj inspekciji ili drugom nadležnom organu.

Važno je da se problem prijavi konkretno.

Umesto poruke:

„Komšije stalno prave haos.“

korisnije je navesti:

„U stanu broj 8 se tokom prethodne dve nedelje više puta puštala glasna muzika posle vremena predviđenog za odmor. Problem se ponovio 12, 14. i 16. maja.“

Konkretne informacije omogućavaju jasnije sagledavanje situacije i lakše rešavanje problema.

Da li upravnik može da kazni stanara?

Upravnik ili profesionalni upravnik nema pravo da samostalno određuje i naplaćuje novčane kazne stanarima samo zato što je prekršen kućni red. Svakako izdavanje mandatnih kazni nije u njegovoj nadležnosti.

Upravnik može upozoriti stanara, evidentirati problem, organizovati komunikaciju i preduzeti radnje koje su u njegovoj nadležnosti.

Ako je za određeno ponašanje propisana prekršajna odgovornost, postupanje i eventualno izricanje kazne obavljaju nadležni organi u skladu sa zakonom i lokalnim propisima.

Odluka o kućnom redu na teritoriji Beograda

Zbog toga nije dovoljno da upravnik napiše obaveštenje da je neko „kažnjen“. Za izricanje novčane sankcije mora postojati odgovarajući pravni osnov i nadležnost.

Najčešće zablude o kućnom redu

„U svom stanu mogu da radim šta hoću“

Stan je privatna svojina, ali njegovo korišćenje ne sme ugrožavati bezbednost, imovinu ili prava drugih stanara.

„Van vremena kućnog mira dozvoljena je svaka buka“

Nije. I van vremena odmora potrebno je ponašati se tako da se drugi stanari ne ometaju nerazumno i trajno.

„Hodnik ispred mog stana je moj“

Hodnik je najčešće zajednički deo zgrade, bez obzira na to što se nalazi neposredno ispred određenog stana.

„Upravnik mora odmah da reši svaki komšijski problem“

Upravnik ima određena ovlašćenja, ali nije nadležan za svaku vrstu spora i ne može samostalno primenjivati sve mere.

„Ako je stan izdat, vlasnik nema nikakvu odgovornost“

I zakupci imaju obavezu da poštuju kućni red, ali vlasnik ne bi trebalo da ignoriše probleme koji nastaju korišćenjem njegovog stana.

Kako doprineti boljem životu u zgradi?

Dobra zgrada ne funkcioniše samo zahvaljujući propisima. Važni su komunikacija, međusobno poštovanje i spremnost da se problemi rešavaju pre nego što prerastu u ozbiljan sukob.

Svaki stanar može doprineti boljim odnosima ako:

• poštuje vreme odmora;
• unapred obavesti komšije o većim radovima;
• ne ostavlja privatne stvari u prolazima;
• održava čistoću;
• čuva zajedničku imovinu;
• prijavljuje kvarove na vreme;
• poštuje odluke stambene zajednice;
• razgovara sa komšijama bez vređanja i pretnji.

Ponekad je dovoljno nekoliko minuta komunikacije da se izbegne višemesečni komšijski spor.

Zaključak

Kućni red zgrade predstavlja osnov zajedničkog života u stambenoj zajednici. Njegova svrha nije da stanarima nepotrebno ograničava svakodnevni život, već da omogući mirno, bezbedno i uredno stanovanje.

Poštovanje kućnog reda znači poštovanje drugih ljudi, ali i zaštitu zajedničke imovine. Stanari imaju pravo da koriste svoje stanove, ali istovremeno imaju obavezu da vode računa o tome da njihovo ponašanje ne ugrožava komšije i zajedničke delove zgrade.

Kada se pojavi problem, najbolje je prvo pokušati mirnim razgovorom. Ako to ne daje rezultat, potrebno je uključiti upravnika, stambenu zajednicu ili nadležni organ, u zavisnosti od vrste problema.

Profesionalno upravljanje stambenom zajednicom može doprineti jasnijoj komunikaciji, boljoj organizaciji i efikasnijem rešavanju pitanja koja se odnose na održavanje, zajedničke prostore i svakodnevni život stanara.