Zakonske obaveze održavanja stambene zgrade: Šta svaki stanar treba da zna

Ključni delovi

Redovno održavanje stambenih zgrada obezbeđuje bezbednost i sprečava skupe popravke.
Ključne odgovornosti za održavanje zavise od toga da li se problem javlja u privatnim ili zajedničkim delovima zgrade.
Stanodavci moraju da obezbede useljiv stan i da se pozabave popravkama koje nisu izazvali stanari.
Stanari treba blagovremeno da prijave probleme i da se brinu o stanu u skladu sa ugovorom o zakupu.
Razumevanje zakonskih obaveza pomaže stanarima da održe standarde zajednice i izbegnu sporove.

Sadržaj:

Razumevanje zakonskih obaveza održavanja zgrade
Ključne odgovornosti zakupaca
Dužnosti i odgovornosti stanodavca
Obaveze vlasnika stanova prema stambenoj zajednici
Uloga upravnika i profesionalnog upravnika u održavanju zgrade
Kako pravilno prijaviti kvar u zgradi?
Odgovornost za štetu nastalu zbog neodržavanja
Stambeni resursi
Najčešće greške u održavanju zgrade
Zaključak

Održavanje stambene zgrade nije samo pitanje urednosti, komfora i dobrih odnosa među komšijama. Redovno održavanje ima važnu ulogu u očuvanju bezbednosti objekta, sprečavanju većih kvarova i zaštiti vrednosti stanova i drugih posebnih delova zgrade.

Međutim, kada se pojavi problem, često se postavlja pitanje: ko je odgovoran za popravku? Da li trošak snosi vlasnik stana, zakupac, stambena zajednica ili upravnik? Ko je odgovoran ako pukne cev, pokvari se lift, prokišnjava krov ili dođe do oštećenja u zajedničkom hodniku?

Odgovor zavisi od toga gde je kvar nastao, da li se radi o posebnom ili zajedničkom delu zgrade, kao i od ugovora koji postoji između vlasnika i zakupca. Zbog toga je važno razumeti osnovne zakonske obaveze održavanja zgrade i odgovornosti svih učesnika.

U nastavku objašnjavamo šta svaki stanar, vlasnik, zakupac i stanodavac treba da zna o održavanju stambene zgrade.

Razumevanje zakonskih obaveza održavanja zgrade

Zakonske obaveze održavanja zgrade uređene su propisima koji regulišu stanovanje, upravljanje i održavanje stambenih objekata. Osnovni cilj ovih pravila jeste da se obezbedi bezbedno, funkcionalno i nesmetano korišćenje zgrade.

Održavanje obuhvata različite aktivnosti, od manjih popravki i redovnih pregleda do ozbiljnijih sanacija i investicionih radova.

Važno je razlikovati:

održavanje posebnih delova zgrade;
održavanje zajedničkih delova zgrade;
tekuće održavanje;
investiciono održavanje;
hitne intervencije.

Vlasnici i korisnici posebnih delova imaju obavezu da svoje stanove, poslovne prostore i druge samostalne delove održavaju tako da ne ugrožavaju druge delove zgrade i ne stvaraju opasnost od nastanka štete. Za održavanje zajedničkih delova odgovorna je stambena zajednica, dok upravnik ili profesionalni upravnik organizuje poslove upravljanja i održavanja u okviru svojih zakonskih i ugovorenih obaveza.

Šta se smatra posebnim delom zgrade?

Poseban deo zgrade je prostor koji je u samostalnom vlasništvu i koji se koristi kao zasebna celina. To je najčešće stan, poslovni prostor ili garaža.

Vlasnik stana treba da vodi računa o instalacijama, opremi i elementima koji pripadaju njegovom posebnom delu. Na primer, održavanje unutrašnjih sanitarnih uređaja, podnih i zidnih obloga, unutrašnje stolarije i drugih delova stana uglavnom je odgovornost vlasnika.

Međutim, granica između posebnog i zajedničkog dela nije uvek očigledna. Ako kvar na instalaciji u stanu izazove štetu u drugom stanu, odgovornost može zavisiti od mesta nastanka kvara i uzroka oštećenja.

Šta su zajednički delovi zgrade?

Zajednički delovi zgrade služe svim vlasnicima i korisnicima ili većem broju njih. U njih mogu spadati:

krov i krovna konstrukcija;
fasada;
temelji i noseći elementi;
stepenište i hodnici;
lift;
zajedničke instalacije;
ulaz u zgradu;
zajedničke prostorije;
određeni delovi vodovodne, kanalizacione, elektro i drugih instalacija.

Održavanje zajedničkih delova organizuje stambena zajednica, a troškovi se pokrivaju u skladu sa zakonom, odlukama stambene zajednice i utvrđenim obavezama vlasnika posebnih delova.

Tekuće i investiciono održavanje

Tekuće održavanje obuhvata redovne preglede, manje popravke, preventivne mere i radove kojima se sprečava propadanje zgrade.

Investiciono održavanje obuhvata ozbiljnije radove kojima se unapređuju ili obnavljaju važni delovi objekta. To može biti sanacija krova, obnova fasade, zamena određenih instalacija ili veća rekonstrukcija zajedničkih delova.

Pravilno planiranje održavanja omogućava da se problemi rešavaju na vreme. Odlaganje popravki često dovodi do većih oštećenja i znatno viših troškova.

Ključne odgovornosti zakupaca

Zakupac je lice koje koristi stan na osnovu ugovora o zakupu. Iako nije vlasnik nekretnine, zakupac ima obavezu da stan koristi pažljivo, savesno i u skladu sa njegovom namenom.

Prava i obaveze zakupca i zakupodavca treba jasno definisati ugovorom o zakupu. Ugovor bi trebalo da sadrži odredbe o korišćenju i održavanju stana, kao i način plaćanja troškova upravljanja i održavanja zgrade.

Zadaci održavanja koji se zahtevaju od stanara

Zakupac je dužan da:

koristi stan pažnjom dobrog domaćina;
održava prostor urednim;
ne oštećuje opremu i instalacije;
ne vrši neovlašćene radove;
blagovremeno prijavi kvar ili oštećenje;
spreči nastanak dodatne štete kada je to moguće;
poštuje pravila kućnog reda;
ne ugrožava bezbednost drugih stanara.

Zakupac ne bi trebalo da samostalno izvodi veće radove bez saglasnosti vlasnika. Na primer, zamena instalacija, uklanjanje pregradnih zidova ili ozbiljnije prepravke mogu zahtevati prethodni dogovor i odgovarajuće dozvole.

Kako legalno prijaviti problem sa održavanjem?

Kada zakupac primeti kvar, preporučljivo je da o tome obavesti stanodavca u pisanoj formi. Poruka putem elektronske pošte ili aplikacije za komunikaciju može biti korisna kao dokaz da je problem prijavljen.

Prijava treba da sadrži:

opis problema;
datum kada je kvar primećen;
fotografije ili video-zapis;
informaciju da li postoji opasnost od nastanka štete;
zahtev za organizovanje popravke.

Ako kvar može ugroziti bezbednost ljudi ili izazvati veću materijalnu štetu, potrebno je reagovati bez odlaganja i obavestiti odgovarajuće službe.

Prava zakupaca kada problemi nisu rešeni

Zakupac ima pravo da očekuje da stan bude pogodan za ugovorenu upotrebu. Ako stanodavac ne rešava ozbiljan problem, zakupac treba da sačuva dokaze o prijavi, komunikaciji i nastaloj šteti.

Preduzimanje dodatnih koraka zavisi od ugovora, prirode problema i primenljivih propisa. Zbog toga je u slučaju ozbiljnog spora preporučljivo potražiti stručni pravni savet.

Važno je da zakupac ne obustavlja samostalno plaćanje zakupnine i ne izvodi veće radove na svoju ruku bez prethodne provere svojih prava i obaveza.

Dužnosti i odgovornosti stanodavca

Stanodavac, odnosno zakupodavac, ima obavezu da zakupcu preda stan koji može da se koristi u skladu sa ugovorom.

Pored toga, ugovor o zakupu treba da jasno odredi međusobne obaveze u vezi sa održavanjem stana, korišćenjem opreme i plaćanjem troškova. Pisani ugovor je važan jer smanjuje mogućnost nesporazuma i olakšava rešavanje eventualnih sporova.

Zakonske obaveze koje stanodavci moraju da ispune

Stanodavac bi trebalo da:

preda stan u stanju pogodnom za korišćenje;
obezbedi ispravnost osnovnih sistema i opreme;
rešava kvarove koji nisu nastali krivicom zakupca;
obavesti upravnika kada je to potrebno;
jasno ugovori raspodelu troškova;
omogući zakupcu nesmetano korišćenje stana.

Ugovorom se mogu precizirati obaveze u vezi sa manjim popravkama, troškovima održavanja i korišćenjem zajedničkih delova zgrade.

Primeri obaveza održavanja

Obaveze stanodavca mogu obuhvatiti:

otklanjanje ozbiljnog kvara na vodovodnim instalacijama;
popravku sistema grejanja koji pripada stanu;
rešavanje problema sa instalacijama koje nisu oštećene krivicom zakupca;
sanaciju ozbiljnih oštećenja koja sprečavaju normalno korišćenje stana;
organizovanje popravki koje su u nadležnosti vlasnika.

Ako je zakupac svojom nepažnjom izazvao kvar, odgovornost može biti drugačija. Zato je važno utvrditi uzrok oštećenja pre nego što se odluči ko snosi trošak.

Posledice za stanodavce koji ne ispunjavaju svoje obaveze

Ignorisanje ozbiljnih problema može dovesti do:

pogoršanja oštećenja;
nastanka materijalne štete;
zahteva zakupca za otklanjanje nedostataka;
raskida ugovora u određenim okolnostima;
sudskog ili drugog postupka;
odgovornosti za nastalu štetu.

Svaki slučaj treba posmatrati pojedinačno, uz uvid u ugovor o zakupu i okolnosti nastanka problema.

Obaveze vlasnika stanova prema stambenoj zajednici

Vlasnik stana nije odgovoran samo za održavanje svog posebnog dela. On ima i obaveze prema stambenoj zajednici.

To može uključivati:

plaćanje troškova upravljanja;
učešće u troškovima redovnog održavanja;
izdvajanje sredstava za investiciono održavanje;
plaćanje troškova hitnih intervencija;
poštovanje odluka stambene zajednice;
omogućavanje pristupa kada je neophodno otkloniti kvar na zajedničkim instalacijama.

Vlasnik ne može izbeći obavezu održavanja zajedničkih delova samo zato što određeni deo zgrade ne koristi neposredno.

Na primer, vlasnik stana na prizemlju i dalje može imati obavezu učešća u troškovima održavanja krova, jer je krov zajednički deo zgrade i važan je za očuvanje celog objekta.

Uloga upravnika i profesionalnog upravnika u održavanju zgrade

Upravnik ili profesionalni upravnik ima važnu ulogu u organizovanju poslova upravljanja i održavanja.

Njegovi poslovi mogu obuhvatiti:

organizovanje redovnog održavanja;
praćenje stanja zajedničkih delova;
organizovanje hitnih intervencija;
komunikaciju sa izvođačima radova;
vođenje evidencije;
pripremu predloga programa održavanja;
organizovanje sednica stambene zajednice;
sprovođenje odluka stambene zajednice.

Upravnik nije automatski izvođač svih radova niti vlasnik zgrade. Njegova uloga je da organizuje i koordinira poslove u okviru zakonskih i ugovorenih ovlašćenja.

Kada postoji hitna potreba za intervencijom, odgovarajuće mere treba preduzeti bez nepotrebnog odlaganja. Propisi predviđaju obavezu upravnika ili profesionalnog upravnika da po saznanju preduzme potrebne mere, a najkasnije u propisanom roku kada ranije postupanje objektivno nije moguće.

Kako pravilno prijaviti kvar u zgradi?

Brza i precizna prijava kvara može sprečiti veću štetu.

Kada primetite problem u zajedničkom delu zgrade, preporučuje se da:

fotografišete ili snimite kvar;
zabeležite datum i vreme;
obavestite upravnika ili profesionalnog upravnika;
navedete tačnu lokaciju problema;
objasnite da li postoji opasnost;
sačuvate komunikaciju.

Ako postoji curenje vode, oštećenje električnih instalacija, opasnost od požara ili druga neposredna opasnost, potrebno je odmah obavestiti nadležne službe i preduzeti mere radi zaštite ljudi i imovine.

Odgovornost za štetu nastalu zbog neodržavanja

Odgovornost za štetu zavisi od toga odakle je šteta potekla i da li je neko propustio da ispuni obavezu održavanja.

Ako šteta potiče iz posebnog dela zgrade, vlasnik tog dela može odgovarati za nastalu štetu. Ako šteta potiče iz zajedničkih delova, odgovornost može biti na stambenoj zajednici.

U pojedinim slučajevima odgovornost može postojati i kada nije lako utvrditi da li je uzrok u posebnom ili zajedničkom delu. Zato je kod većih kvarova korisno angažovati stručno lice koje može utvrditi uzrok problema.

Stambeni resursi

Stanari, zakupci i vlasnici često nisu sigurni gde mogu pronaći pouzdane informacije o svojim pravima i obavezama.

Korisno je koristiti zvanične propise, odluke stambene zajednice, ugovore i dokumentaciju koja se odnosi na održavanje zgrade.

Korisni pravni resursi i dokumenti

Važni dokumenti mogu biti:

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada;
ugovor o zakupu;
pravila vlasnika;
odluke stambene zajednice;
program održavanja;
zapisnici sa sednica;
evidencija prijavljenih kvarova;
dokumentacija o izvedenim radovima.

Pre donošenja važnih odluka potrebno je proveriti važeće propise, jer se zakonska pravila mogu menjati.

Gde potražiti pomoć u slučaju sporova?

U zavisnosti od prirode problema, pomoć se može potražiti kod:

upravnika ili profesionalnog upravnika;
stambene zajednice;
nadležnih službi lokalne samouprave;
komunalne inspekcije, kada postoji osnov;
advokata ili drugog stručnog lica;
nadležnog suda, ako spor ne može da se reši dogovorom.

Pre pokretanja formalnog postupka često je korisno pokušati mirno rešavanje problema i sačuvati svu relevantnu dokumentaciju.

Resursi zajednice i saveti za stanare

Dobra komunikacija u zgradi može sprečiti mnoge sporove.

Stanari mogu doprineti kvalitetnijem održavanju tako što će:

redovno prijavljivati kvarove;
učestvovati na sastancima stambene zajednice;
pratiti odluke koje se odnose na održavanje;
redovno izmirivati obaveze;
poštovati kućni red;
čuvati zajedničke prostorije;
blagovremeno ukazivati na potencijalne rizike.

Najčešće greške u održavanju zgrade

Problemi se često pogoršavaju zbog pogrešnih pretpostavki i odlaganja.

Najčešće greške su:

čekanje da mali kvar postane ozbiljan problem;
usmeno prijavljivanje bez pisanog traga;
nejasan ugovor o zakupu;
samostalno izvođenje radova bez saglasnosti;
izbegavanje plaćanja zajedničkih troškova;
pogrešno uverenje da upravnik lično plaća sve popravke;
nepravovremeno reagovanje na curenje vode ili druga oštećenja.

Pravovremena reakcija je obično jednostavnija i jeftinija od naknadne sanacije.

Zaključak

Zakonske obaveze održavanja zgrade odnose se na sve učesnike u stambenoj zajednici. Vlasnici imaju obavezu da održavaju svoje posebne delove i učestvuju u troškovima zajedničkog održavanja. Zakupci treba pažljivo da koriste stan i blagovremeno prijavljuju probleme. Stanodavci imaju obaveze u vezi sa stanjem i funkcionalnošću nekretnine, dok stambena zajednica i upravnik organizuju održavanje zajedničkih delova zgrade.

Jasna podela odgovornosti, uredna dokumentacija i pravovremena komunikacija mogu sprečiti većinu nesporazuma.

Profesionalno upravljanje zgradom doprinosi boljoj organizaciji održavanja, efikasnijem rešavanju kvarova i očuvanju vrednosti stambenog objekta.

Lex Et Domus – Vaš profesionalni upravnik!

Ko je odgovoran za održavanje zajedničkih delova zgrade?

Za organizovanje održavanja zajedničkih delova odgovorna je stambena zajednica, dok upravnik ili profesionalni upravnik organizuje poslove u okviru svojih ovlašćenja.

Da li zakupac plaća održavanje zgrade?

To zavisi od ugovora o zakupu. Ugovor treba da precizno odredi koje troškove snosi zakupac, a koje vlasnik stana.

Ko plaća popravku kvara u stanu?

Odgovor zavisi od uzroka kvara, dela instalacije na kojem je kvar nastao i ugovornih obaveza. Ako je kvar nastao zbog nepažnje zakupca, zakupac može snositi odgovornost.

Da li vlasnik stana mora da plaća održavanje krova ako živi na prizemlju?

Da, vlasnici posebnih delova učestvuju u održavanju zajedničkih delova zgrade u skladu sa zakonom i odlukama stambene zajednice. Krov je zajednički deo i važan je za očuvanje celog objekta.

Šta uraditi kada upravnik ne reaguje na prijavljeni kvar?

Problem treba prijaviti u pisanoj formi i sačuvati dokaz o prijavi. Ako se radi o hitnom problemu, potrebno je preduzeti odgovarajuće mere radi sprečavanja štete i obavestiti nadležne službe.