Estimated reading time: 12 минута
Ukratko:
- Kako izabrati profesionalnog upravnika i koji profesionalni upravnik je po meri vaše zgrade
- Izbor pravog profesionalnog upravnika ključno je za očuvanje vrednosti nekretnine i kvalitetan život u zgradi.
- Upravnik mora imati odgovarajuću licencu, završeno četvorogodišnje srednje obrazovanje i biti upisan u Registar koji vodi Privredna komora Srbije.
- Registar sadrži podatke o aktivnim, isteklim i raskinutim ugovorima sa upravnicima, što olakšava procenu njihovog iskustva.
- Dužnosti profesionalnog upravnika uključuju održavanje zgrade, prijem prijava 24h i vođenje evidencije o problemima.
- Prinudna uprava se uvodi kada stanari ne izaberu upravnika, a postupak pokreće nadležni inspektor ili vlasnik stana.
Pregled sadržaja:
- Ko je profesionalni upravnik zgrade i šta radi?
- Šta proveriti pre izbora profesionalnog upravnika?
- Kako proveriti profesionalnog upravnika u Registru?
- Obaveze profesionalnog upravnika
- Koliko košta profesionalni upravnik?
- Šta pitati pre izbora profesionalnog upravnika?
- Kako izgleda izbor profesionalnog upravnika?
- Šta je prinudna uprava i kada se uvodi?
- Kako izabrati profesionalnog upravnika – najvažniji kriterijumi
- Česta pitanja kako izabrati profesionalnog upravnika
Izbor profesionalnog upravnika zgrade važna je odluka za svaku stambenu zajednicu. Ako se pitate kako izabrati profesionalnog upravnika, važno je razmotriti njegove kompetencije i iskustvo. Dobar profesionalni upravnik ne treba samo da reaguje kada nastane kvar, već da pomogne u organizaciji održavanja, komunikaciji sa stanarima, sprovođenju odluka i rešavanju svakodnevnih problema u zgradi.
Ako želite da saznate kako izabrati profesionalnog upravnika, potrebno je proveriti više stvari – od licence i iskustva do načina komunikacije, dostupnosti, organizacije rada i odnosa prema stambenoj zajednici.
U nastavku ćemo objasniti šta treba proveriti pre izbora, gde možete pronaći podatke o profesionalnim upravnicima i koja pitanja treba postaviti pre donošenja odluke.
Ko je profesionalni upravnik zgrade i šta radi?
Profesionalni upravnik je licencirano lice koje se bavi poslovima upravljanja stambenom zajednicom. Njegova uloga nije samo da reaguje kada se pojavi kvar, već da organizuje i prati različite poslove koji su važni za pravilno funkcionisanje zgrade.
Profesionalni upravnik predstavlja vezu između stambene zajednice, vlasnika posebnih delova, izvođača radova, servisera i drugih lica i institucija sa kojima zgrada sarađuje.
U praksi, posao profesionalnog upravnika može obuhvatati organizaciju održavanja, prijem prijava stanara, praćenje problema, organizovanje potrebnih intervencija, vođenje dokumentacije, komunikaciju sa stanarima i sprovođenje odluka stambene zajednice.
Zato izbor upravnika ne treba posmatrati samo kroz cenu usluge. Važno je proceniti iskustvo, dostupnost, organizaciju rada, komunikaciju i način na koji upravnik rešava probleme.
Šta proveriti pre izbora profesionalnog upravnika?
Pre nego što stambena zajednica donese odluku, korisno je prikupiti što više informacija o profesionalnom upravniku ili organizatoru profesionalnog upravljanja.
Nije dovoljno znati samo naziv firme ili iznos mesečne naknade. Stanari treba da znaju ko će konkretno biti zadužen za njihovu zgradu, na koji način mogu da prijave problem i kako će biti obaveštavani o važnim pitanjima.
Prilikom izbora posebno treba obratiti pažnju na nekoliko kriterijuma.
1. Da li ima važeću licencu?
Prvi korak je provera da li lice koje će obavljati poslove profesionalnog upravljanja poseduje odgovarajuću licencu.
Licenca je osnovni uslov za obavljanje poslova profesionalnog upravnika. Zato pre donošenja odluke treba proveriti podatke u zvaničnom registru.
Ovo je jednostavan, ali veoma važan korak jer omogućava stambenoj zajednici da proveri da li je osoba koju razmatra zaista ovlašćena za obavljanje poslova profesionalnog upravnika.
2. Da li je upisan u Registar profesionalnih upravnika?
Pored same licence, korisno je proveriti podatke u Registru profesionalnih upravnika.
Registar omogućava uvid u podatke koji mogu pomoći stambenoj zajednici da proceni iskustvo i dosadašnji angažman profesionalnog upravnika.
Prilikom izbora nije loše proveriti koliko je upravnik angažovan, sa koliko stambenih zajednica je sarađivao i kakav je njegov profesionalni angažman.
Registar je posebno koristan jer odluka o izboru profesionalnog upravnika ne bi trebalo da se zasniva samo na preporuci ili prvom utisku.
3. Koliko iskustva ima?
Iskustvo može biti veoma značajno, posebno ako zgrada ima složenije potrebe.
Nije isto upravljati manjom zgradom sa nekoliko stanova i objektom koji ima veliki broj vlasnika, više ulaza, lift, garažu, složene instalacije ili česte probleme sa održavanjem.
Zato je korisno pitati profesionalnog upravnika koliko dugo se bavi ovim poslom i kakve stambene zajednice trenutno vodi.
Iskustvo sa sličnim objektima može biti važna prednost jer upravnik već može imati iskustva sa problemima koji se pojavljuju i u vašoj zgradi.
4. Koliko stambenih zajednica vodi?
Broj zgrada kojima profesionalni upravnik upravlja može biti važan pokazatelj njegove organizacije.
Veliki broj stambenih zajednica sam po sebi nije ni prednost ni mana. Mnogo je važnije da upravnik ima dovoljno dobru organizaciju da svim zgradama kojima upravlja može da pruži odgovarajuću podršku.
Zato treba pitati ko će biti kontakt osoba za vašu zgradu, kako se prijavljuju problemi i na koji način se organizuje komunikacija sa stanarima.
5. Kako organizuje prijavu i rešavanje kvarova?
Jedno od najvažnijih pitanja jeste šta se dešava kada stanar prijavi kvar.
Dobar sistem treba da omogući da se prijava evidentira, da se utvrdi šta je potrebno uraditi i da stanari mogu da dobiju informaciju o toku rešavanja problema.
Pre izbora pitajte:
- kome se prijavljuje kvar;
- da li postoji telefon ili drugi kanal za prijavu;
- kako se postupа u hitnim situacijama;
- ko angažuje servis ili izvođača;
- kako se stanari obaveštavaju o toku radova.
Na ovaj način stambena zajednica može unapred da zna kako će izgledati komunikacija kada se pojavi problem.
6. Kako komunicira sa stanarima?
Komunikacija je jedan od najvažnijih elemenata profesionalnog upravljanja.
Upravnik treba da bude dostupan za pitanja koja se odnose na upravljanje zgradom i da stanarima pruži jasne informacije o važnim poslovima, radovima i odlukama stambene zajednice.
Pre izbora korisno je proveriti da li se komunikacija odvija telefonom, elektronskom poštom, putem aplikacije, oglasne table ili na neki drugi način.
Dobra komunikacija ne znači da upravnik mora biti dostupan u svakom trenutku za svaki zahtev, već da postoji jasan i organizovan način komunikacije.
7. Kako organizuje održavanje i radove?
Održavanje zgrade često zahteva angažovanje različitih servisa i izvođača.
Zato je važno znati kako profesionalni upravnik organizuje radove, kako se pribavljaju ponude i na koji način se prati realizacija.
Kod većih radova posebno je važno da stanari dobiju jasne informacije o tome šta se radi, zašto je rad potreban, koliko košta i kako će se radovi finansirati.
Profesionalni upravnik treba da pomogne da se proces organizuje sistematično, dok stambena zajednica donosi odluke u okviru svojih nadležnosti.
Napomena: Privredna komora Srbije je jedina institucija ovlašćena za izdavanje i oduzimanje licence za profesionalne upravnike na teritoriji Republike Srbije.
Kako proveriti profesionalnog upravnika u Registru?
Registar je javna evidencija koju vodi Privredna komora Srbije. Pored ličnih podataka o svakom licenciranom upravniku, ovaj registar sadrži i precizne podatke o ugovorima koje je stambena zajednica sklopila sa organizatorom profesionalnog upravljanja.
Registar profesionalnih upravnika predstavlja važan izvor informacija prilikom izbora upravnika.
Pre donošenja odluke stambena zajednica može proveriti podatke o profesionalnom upravniku i njegovom angažovanju. Na taj način izbor se ne zasniva samo na reklami, preporuci ili razgovoru sa kandidatom.
Posebno je korisno obratiti pažnju na iskustvo i podatke o angažovanju, kao i na informacije koje mogu pomoći u proceni profesionalnog rada.
Registar profesionalnih upravnika:
https://usluge.pks.rs/portal/registar-upravnika-zgrada
Obaveze profesionalnog upravnika
Pored redovnih obaveza koje ima svaki upravnik zgrade (poput organizovanja održavanja, upravljanja finansijama i obezbeđivanja korišćenja zgrade), profesionalni upravnik ima i dodatne zakonske odgovornosti:
Profesionalni upravnik obavlja različite poslove koji se odnose na upravljanje i održavanje stambene zajednice.
U zavisnosti od konkretne situacije, njegovi poslovi mogu obuhvatati:
- organizovanje održavanja zajedničkih delova zgrade;
- prijem i evidentiranje prijava problema;
- organizovanje hitnih intervencija;
- komunikaciju sa izvođačima i servisima;
- vođenje dokumentacije;
- organizovanje i sprovođenje odluka stambene zajednice;
- pripremu i organizaciju sednica;
- praćenje realizacije radova;
- komunikaciju sa nadležnim institucijama;
- praćenje finansijskih obaveza i sredstava namenjenih održavanju.
Važno je razumeti da profesionalni upravnik ne donosi samostalno sve odluke umesto stanara. Stambena zajednica i vlasnici posebnih delova imaju svoja prava i obaveze, dok profesionalni upravnik organizuje i sprovodi poslove u okviru svojih ovlašćenja i donetih odluka.
Koliko košta profesionalni upravnik?
Cena profesionalnog upravljanja nije jedini kriterijum na osnovu kojeg treba birati upravnika.
Najniža cena ne mora nužno značiti i najbolju uslugu, kao što viša cena sama po sebi ne garantuje kvalitetnije upravljanje.
Pre izbora treba proveriti šta je obuhvaćeno ponudom, kako se organizuje održavanje, na koji način se prijavljuju problemi i koje su obaveze profesionalnog upravnika prema stambenoj zajednici.
Stanari bi trebalo da imaju jasnu informaciju o tome šta plaćaju i koje usluge dobijaju za ugovorenu naknadu.
Kod poređenja više ponuda nije dovoljno gledati samo cenu. Važno je uporediti celokupan način rada, dostupnost, iskustvo i nivo usluge.
Naknada za rad profesionalnog upravnika isplaćuje se direktno organizatoru profesionalnog upravljanja, koji potom izmiruje obaveze prema samom upravniku.
U slučaju da je u zgradi uvedena prinudna uprava, visinu naknade koju plaćaju vlasnici posebnih delova određuje nadležna jedinica lokalne samouprave svojom odlukom.
Šta pitati pre izbora profesionalnog upravnika?
Pre donošenja odluke stambena zajednica može pripremiti nekoliko konkretnih pitanja.
Na primer:
- Koliko dugo se bavite profesionalnim upravljanjem?
- Koliko iskustva ima profesionalni upravnik?
- Koliko stambenih zajednica vodi profesionalni upravnik?
- Ko će biti kontakt osoba za našu zgradu?
- Kako profesionalni upravnik organizuje prijavu i rešavanje kvarova?
- Kako se postupa u hitnim situacijama?
- Kako obaveštavate stanare o radovima?
- Kako se pribavljaju ponude za radove?
- Kako se prati realizacija popravki?
- Na koji način stanari dobijaju informacije o finansijama?
- Koliko često se održavaju sastanci i komunikacija sa stambenom zajednicom?
Odgovori na ova pitanja mogu mnogo bolje pokazati način rada upravnika nego sama reklamna ponuda.
Kako izgleda izbor profesionalnog upravnika?
Izbor profesionalnog upravnika treba da bude odluka stambene zajednice zasnovana na informacijama o kandidatima i potrebama same zgrade.
Pre izbora korisno je prikupiti više ponuda i razgovarati sa kandidatima. Stanari mogu uporediti iskustvo, način rada, dostupnost, organizaciju održavanja i uslove angažovanja.
Posebno je važno da pre donošenja odluke budu jasni način komunikacije, obaveze profesionalnog upravnika i način organizovanja radova.
Kada se donese odluka o izboru, odnos između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja uređuje se ugovorom.
Šta je prinudna uprava i kada se uvodi?
Prinudna uprava se uvodi stambenoj zajednici kao pravnom licu u situacijama kada stanari nisu blagovremeno organizovali upravljanje i izabrali upravnika u skladu sa zakonom.
Kako se pokreće postupak? Podnošenjem prijave od strane nadležnog građevinskog/komunalnog inspektora ili bilo kog vlasnika stana/lokala u zgradi.
Ko vodi postupak? Nadležna lokalna samouprava, koja po službenoj dužnosti imenuje licenciranog profesionalnog upravnika iz Registra PKS.
Prinudna uprava predstavlja način organizovanja upravljanja stambenom zajednicom u situacijama kada nisu ispunjeni uslovi za redovno upravljanje.
U takvim okolnostima nadležni organ može imenovati profesionalnog upravnika u skladu sa zakonom.
Za stambenu zajednicu je zato mnogo bolje da pravovremeno organizuje upravljanje i samostalno donese odluku o izboru upravnika, nego da čeka da nastane potreba za uvođenjem prinudne uprave.
Kako izabrati profesionalnog upravnika – najvažniji kriterijumi
Ako bismo ceo izbor sveli na nekoliko najvažnijih kriterijuma, stambena zajednica treba da obrati pažnju na:
- Važeću licencu i upis u Registar profesionalnih upravnika.
- Iskustvo u upravljanju sličnim stambenim zajednicama.
- Dostupnost i način komunikacije.
- Organizaciju prijave i rešavanja kvarova.
- Način organizovanja održavanja i radova.
- Transparentnost u komunikaciji o finansijama i radovima.
- Jasno definisane obaveze i uslove saradnje.
Dobar profesionalni upravnik nije samo osoba kojoj se stanari javljaju kada pukne cev. Njegova vrednost se vidi i u tome koliko je dobro organizovan sistem upravljanja kada nema vanrednog problema.
Česta pitanja kako izabrati profesionalnog upravnika
Stambena zajednica može organizovati upravljanje izborom upravnika iz redova stanara ili angažovanjem profesionalnog upravnika, u skladu sa važećim propisima.
Podaci se mogu proveriti u Registru profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.
Ne nužno. Cena je važna, ali treba uporediti i iskustvo, dostupnost, način komunikacije, organizaciju održavanja i obim usluge.
Stambena zajednica treba da koristi ugovorene kanale komunikacije i dokumentuje prijave i probleme. Ako se problemi ponavljaju, potrebno je razmotriti odgovarajuće korake u skladu sa ugovorom i važećim propisima.
Mogu, ali postupak zavisi od okolnosti i uslova pod kojima je ugovor zaključen. Pre donošenja odluke treba proveriti ugovor i pravila koja se primenjuju na prestanak angažovanja.
Povezani tekstovi
O NAMA
Ključno Agencija „Lex et Domus“ je, kao organizator profesionalnog upravljanja, lider u oblasti profesionalnog upravljanja…
admin