Profesionalni Upravnik Beograd - Lex Et Domus

Vodovodne instalacije u zgradi – zajednički ili posebni deo?

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada razlikuje posebne delove zgrade, kao što su stanovi i poslovni prostori, od zajedničkih delova zgrade, koji služe zgradi ili većem broju vlasnika.

Zajedničkim delovima mogu se smatrati i zajedničke instalacije, oprema i uređaji, uključujući unutrašnje vodovodne i kanalizacione instalacije, ukoliko nisu sastavni deo jednog posebnog dela i ne služe isključivo jednom stanu.

Zbog toga je osnovno pravilo sledeće:

Ako vodovodna cev služi većem broju stanova ili predstavlja deo zajedničke instalacije zgrade, za njeno održavanje je odgovorna stambena zajednica.

Sa druge strane:

Ako cev, ventil, slavina ili drugi deo instalacije služi isključivo jednom stanu i predstavlja deo unutrašnje instalacije tog stana, odgovornost uglavnom snosi vlasnik tog posebnog dela.

Međutim, u praksi granica između zajedničke i posebne instalacije nije uvek lako vidljiva. Cev može prolaziti kroz nečiji stan, a istovremeno služiti i drugim stanovima. U tom slučaju sama činjenica da se cev nalazi unutar stana ne znači automatski da je ona privatna svojina vlasnika tog stana.

Ko je odgovoran za puknutu vertikalu?

Vodovodna vertikala je cev koja se prostire kroz više spratova i dovodi vodu do stanova u zgradi. Pošto vertikala najčešće služi većem broju stanova, ona se u pravilu smatra delom zajedničke vodovodne instalacije.

Ako pukne vertikala koja prolazi kroz kupatilo, kuhinju ili drugi deo stana, popravka obično predstavlja obavezu stambene zajednice.

Važno je naglasiti da cev može biti zajednička čak i kada se fizički nalazi unutar jednog stana. Njena namena i funkcija imaju veći značaj od same lokacije.

Na primer:

Zamislimo da kroz kupatilo stana na trećem spratu prolazi vodovodna vertikala koja snabdeva vodom stanove na četvrtom i petom spratu. Ako cev pukne u kupatilu tog stana, kvar nije nužno odgovornost vlasnika stana kroz koji cev prolazi. Pošto instalacija služi većem broju stanova, trošak sanacije može biti obaveza stambene zajednice.

Vlasnik stana je, međutim, dužan da omogući pristup instalaciji kada je to potrebno radi pregleda i otklanjanja kvara.

Kada kvar plaća vlasnik stana?

Vlasnik stana uglavnom snosi troškove popravke instalacija koje pripadaju njegovom posebnom delu i služe isključivo njegovom stanu.

To mogu biti:

• unutrašnje vodovodne cevi koje dovode vodu do slavina u stanu;
• slavine i baterije;
• ventili koji služe samo tom stanu;
• fleksibilna creva;
• priključci za mašinu za veš ili sudove;
• vodokotlić i njegovi delovi;
• sifoni;
• oštećene cevi koje predstavljaju deo unutrašnje instalacije jednog stana.

Na primer, ako pukne fleksibilno crevo ispod sudopere i voda ošteti stan ispod, odgovornost za popravku kvara najčešće snosi vlasnik stana u kojem se crevo nalazi.

Slično važi i kada do curenja dođe zbog dotrajale slavine, neispravnog ventila ili loše izvedenih radova koje je vlasnik prethodno organizovao u svom stanu.

Vlasnik posebnog dela dužan je da svoj stan održava tako da ne ometa korišćenje drugih delova zgrade i da svojim neodržavanjem ne ugrožava druge stanare.

„Više o obavezama vlasnika stanova pročitajte u našem vodiču o zakonskim obavezama vlasnika stanova.“

Šta ako voda curi iz stana, ali je kvar na zajedničkoj cevi?

Ovo je jedna od situacija koja najčešće izaziva nesporazume.

Stan ispod može videti vodu kako curi sa plafona i zaključiti da je problem nastao u stanu iznad. Međutim, stan iz kojeg voda dolazi ne mora biti uzrok kvara.

Moguće je da se puknuta zajednička vertikala nalazi u zidu ili podu tog stana. Voda tada prolazi kroz konstrukciju i pojavljuje se kod komšije ispod.

U takvoj situaciji potrebno je utvrditi:

1. gde se nalazi mesto kvara;
2. kojoj instalaciji pripada oštećena cev;
3. da li cev služi samo jednom stanu ili većem broju stanova;
4. da li je kvar nastao zbog dotrajalosti instalacije, neodržavanja ili neadekvatnih radova.

Tek nakon utvrđivanja ovih činjenica može se odrediti ko je odgovoran za organizovanje i finansiranje popravke.

Zbog toga nije preporučljivo donositi zaključke samo na osnovu toga iz kog stana voda dolazi.

Ko organizuje hitnu popravku vodovodne cevi?

Kada dođe do ozbiljnog curenja ili pucanja cevi, prioritet je sprečavanje dalje štete.

Stanari treba odmah da obaveste upravnika ili profesionalnog upravnika stambene zajednice. Ako postoji opasnost od većeg plavljenja, potrebno je preduzeti hitne mere, kao što su zatvaranje vode i pozivanje odgovarajućeg majstora.

Upravnik može organizovati pregled i angažovati vodoinstalatera kako bi se utvrdilo mesto i uzrok kvara.

Ako je reč o zajedničkoj instalaciji, trošak popravke može se finansirati iz sredstava stambene zajednice namenjenih održavanju zgrade.

Ako sredstva nisu dovoljna, skupština stambene zajednice može doneti odluku o dodatnom prikupljanju novca ili drugom načinu finansiranja radova.

Zakon predviđa da stambena zajednica donosi program održavanja i odlučuje o organizovanju poslova održavanja i radovima na zajedničkim delovima zgrade.

„Redovno održavanje zajedničkih delova zgrade važno je za sprečavanje većih kvarova i nepredviđenih troškova.“

Da li stanar može sam da popravi zajedničku cev?

U određenim hitnim situacijama vlasnik stana može organizovati neophodnu popravku zajedničkog dela ako postoji opasnost od nastanka štete, a lice koje je dužno da reaguje ne postupa blagovremeno.

Ipak, pre samostalnog angažovanja majstora preporučljivo je:

• odmah obavestiti upravnika;
• napraviti fotografije i video-zapis kvara;
• sačuvati poruke i prijave;
• pozvati stručnog vodoinstalatera;
• tražiti račun ili drugi dokaz o izvršenim radovima;
• dokumentovati stanje pre i posle intervencije.

Ovo je važno ako se kasnije postavi pitanje nadoknade troškova.

Kod hitnih kvarova ne treba čekati da se šteta proširi samo zato što se još nije utvrdilo ko će platiti popravku. Prvo je potrebno zaustaviti curenje i sprečiti veću štetu, a zatim utvrditi odgovornost.

Ko plaća štetu u stanu ispod?

Trošak popravke cevi i odgovornost za štetu nastalu u drugom stanu nisu uvek isto pitanje.

Moguće je da je za popravku zajedničke cevi odgovorna stambena zajednica, ali da se posebno utvrđuje odgovornost za oštećen plafon, zidove, podove, nameštaj ili druge stvari.

Na primer, ako pukne dotrajala zajednička vodovodna vertikala i voda ošteti dva stana, potrebno je utvrditi:

• da li je stambena zajednica blagovremeno održavala instalaciju;
• da li je kvar mogao biti predviđen ili sprečen;
• da li je postojalo ranije prijavljeno curenje;
• da li je neko propustio da reaguje;
• da li zgrada ima odgovarajuće osiguranje.

Ako je šteta nastala zbog neispravne instalacije koja služi samo jednom stanu, odgovornost može biti na vlasniku tog stana.

Svaki slučaj zavisi od konkretnih okolnosti, zbog čega je korisno pribaviti nalaz vodoinstalatera ili drugog stručnog lica o uzroku kvara.

Šta ako je cev pukla zbog radova u stanu?

Ako vlasnik stana izvodi renoviranje i tom prilikom ošteti zajedničku vodovodnu cev, odgovornost može biti drugačija.

Na primer, tokom rušenja zida, bušenja ili zamene instalacija može doći do oštećenja vertikale. U tom slučaju trošak popravke ne mora pasti na teret svih vlasnika stanova, već se može utvrđivati odgovornost lica koje je izazvalo oštećenje.

Zbog toga je pre izvođenja radova važno utvrditi gde se nalaze zajedničke instalacije i da li planirani radovi mogu uticati na njihovu funkcionalnost.

Radovi u stanu ne bi smeli da ugroze zajedničke delove zgrade niti da izazovu štetu drugim vlasnicima.

„Pogledajte i naš tekst: Renoviranje stana – šta je dozvoljeno, a za šta je potrebna saglasnost?“

Kako utvrditi da li je cev zajednička ili pripada stanu?

Najbolji način je pregled instalacije od strane stručnog vodoinstalatera.

Majstor može utvrditi:

• kuda cev prolazi;
• da li se radi o vertikali;
• koliko stanova koristi instalaciju;
• gde se nalazi mesto priključenja;
• da li cev služi samo jednom stanu;
• da li je kvar nastao zbog dotrajalosti, korozije, mehaničkog oštećenja ili neadekvatnih radova.

Kod složenijih kvarova može biti potrebno otvaranje zida ili poda kako bi se došlo do cevi.

Pre početka većih radova preporučljivo je napraviti zapisnik, fotografisati postojeće stanje i dokumentovati uzrok kvara.

„Ako voda dolazi iz stana iznad, pročitajte i naš vodič o tome šta uraditi kada voda curi od komšije.“

Šta treba uraditi kada primetite curenje vode?

Kada se pojavi voda na plafonu, zidu ili podu, preporučuje se sledeći redosled:

1. Pokušajte da utvrdite da li voda i dalje curi.
   Ako je curenje aktivno, potrebno je reagovati bez odlaganja.
2. Obavestite komšiju iz stana iznad.
   Potrebno je proveriti da li je došlo do kvara u njegovom stanu.
3. Obavestite upravnika ili profesionalnog upravnika.
   Upravnik može organizovati pregled i pokrenuti postupak za otklanjanje kvara.
4. Po potrebi zatvorite dovod vode.
   Ako postoji opasnost od većeg plavljenja, treba zatvoriti odgovarajući ventil ili glavni dovod.
5. Pozovite stručnog vodoinstalatera.
   Potrebno je utvrditi tačno mesto i uzrok curenja.
6. Fotografišite i snimite nastalu štetu.
   Fotografije mogu biti važne za dokumentovanje stanja i eventualnu naknadu štete.
7. Sačuvajte račune i izveštaje.
   Račun majstora i opis izvršenih radova mogu biti važni dokazi.

Da li se popravka zajedničke vodovodne cevi plaća iz fonda zgrade?

Ako je kvar nastao na zajedničkoj instalaciji, stambena zajednica može koristiti sredstva prikupljena za održavanje zajedničkih delova zgrade.

Vodovodne i kanalizacione mreže obuhvaćene su poslovima održavanja zgrade, a propisi o održavanju predviđaju radove na njihovoj popravci i zameni.

Međutim, mogućnost finansiranja zavisi od raspoloživih sredstava i odluka stambene zajednice.

Ako fond nema dovoljno novca, može biti potrebno dodatno prikupljanje sredstava od vlasnika posebnih delova.

Zato je važno da zgrada redovno prikuplja sredstva za tekuće i investiciono održavanje. Neodržavanje instalacija može kasnije dovesti do mnogo većih troškova.

Primeri iz prakse

Kako sprečiti kvarove na vodovodnim instalacijama?

Potpuno sprečavanje kvarova nije uvek moguće, posebno u starijim zgradama. Ipak, redovno održavanje može smanjiti rizik od pucanja cevi.

Preporučuje se:

• redovan pregled zajedničkih vodovodnih instalacija;
• praćenje pojave vlage na zidovima i plafonima;
• blagovremena zamena dotrajalih cevi;
• brzo reagovanje na manje kvarove;
• proveravanje ventila i spojeva;
• vođenje evidencije o ranijim kvarovima;
• planiranje zamene starih vertikala kada se pojave učestali problemi.

Malo curenje ne treba ignorisati. Vlaga koja se pojavljuje u jednom stanu može biti znak većeg problema u zajedničkoj instalaciji.

Zaključak

Odgovornost za kvar na vodovodnoj cevi u zgradi zavisi prvenstveno od toga kome instalacija pripada i kome služi.

Ako je reč o zajedničkoj vodovodnoj vertikali ili instalaciji koja služi većem broju stanova, popravku uglavnom organizuje i finansira stambena zajednica.

Ako je kvar nastao na instalaciji koja služi isključivo jednom stanu, odgovornost najčešće snosi vlasnik tog stana.

Ipak, svaki slučaj može imati posebne okolnosti. Zato je pre donošenja zaključka važno utvrditi tačno mesto kvara i pribaviti stručno mišljenje vodoinstalatera.

Brza reakcija, dobra komunikacija između stanara i upravnika i uredna dokumentacija mogu sprečiti širenje štete i kasnije nesporazume.