Da li je za renoviranje stana potrebna saglasnost stanara?

Odgovor zavisi od vrste radova.

Za uobičajene radove koji se izvode unutar stana i ne utiču na zajedničke delove zgrade, konstrukciju, zajedničke instalacije ili prava drugih stanara, saglasnost svih komšija po pravilu nije potrebna.

Takvi radovi mogu uključivati:

• krečenje i farbanje zidova;
• postavljanje novih tapeta;
• zamenu podnih obloga;
• zamenu unutrašnjih vrata;
• zamenu nameštaja;
• renoviranje kuhinje;
• zamenu sanitarija;
• zamenu pločica;
• manje popravke električnih i vodovodnih instalacija unutar stana.

Međutim, činjenica da se radovi izvode u privatnom stanu ne znači da je svaki zahvat automatski dozvoljen bez dodatne provere.

Ako renoviranje stana i radovi na istom utiču na noseće elemente, zajedničke instalacije, fasadu, krov, zajedničke prostorije ili druge delove zgrade, može biti potrebna odluka stambene zajednice, odgovarajuća saglasnost ili posebno odobrenje.

Zato je najvažnije pitanje za renoviranje stana:

Da li se radovi zadržavaju u okviru posebnog dela – stana, ili utiču na zajedničke delove i bezbednost cele zgrade? Kako je ispravno sprovesti renoviranje stana u zgradi?

Koji radovi, prilikom renoviranja stana, se mogu izvoditi bez saglasnosti komšija?

Radovi tokom renoviranja stana, koji predstavljaju redovno održavanje i ne menjaju konstrukciju, organizaciju prostora ili zajedničke delove zgrade najčešće ne zahtevaju saglasnost drugih stanara.

Da li je dozvoljeno rušenje zida u stanu?

Rušenje zida je jedna od najčešćih nedoumica prilikom renoviranja.

Nije svaki zid isti.

U stanu mogu postojati:

• pregradni zidovi;
• noseći zidovi;
• konstruktivni elementi;
• zidovi koji sadrže zajedničke instalacije;
• zidovi koji imaju važnu ulogu u stabilnosti objekta.

Rušenje običnog pregradnog zida može biti jednostavniji zahvat, ali se ne bi smelo započinjati samo na osnovu pretpostavke da zid „nije nosiv“.

Pre početka radova potrebno je utvrditi:

• od kog materijala je zid;
• kolika je njegova debljina;
• da li je deo konstrukcije;
• da li se u njemu nalaze instalacije;
• da li njegovo uklanjanje može uticati na stabilnost ili bezbednost objekta.

Posebno je važno da se kod starijih zgrada ne zaključuje samo prema izgledu zida. Konstrukcija objekta može biti složena, a pogrešan zahvat može izazvati pukotine, oštećenja ili ozbiljne bezbednosne probleme.

Ako postoji bilo kakva sumnja, potrebno je angažovati ovlašćeno stručno lice, projektanta ili statičara.

Da li je za rušenje pregradnog zida potrebna dozvola?

Zavisi od vrste zida i obima radova.

Ako se radi o običnom pregradnom zidu koji nema konstruktivnu funkciju i radovi ne utiču na bezbednost objekta, procedura može biti jednostavnija.

Međutim, promena organizacije prostora može predstavljati adaptaciju, pa je potrebno proveriti da li je za konkretan zahvat potrebna projektna dokumentacija, odobrenje ili drugi postupak pred nadležnim organom.

Zbog toga nije dobro koristiti pravilo:

„Ako zid nije nosiv, mogu da ga srušim bez ikakvih pitanja.“

Pre početka radova treba proveriti konkretnu dokumentaciju i karakteristike objekta.

Šta je adaptacija stana?

Adaptacija podrazumeva radove kojima se može promeniti organizacija prostora ili način korišćenja postojećeg objekta ili njegovog dela.

Na primer, adaptacija može obuhvatiti:

• promenu rasporeda prostorija;
• spajanje dve prostorije;
• pregrađivanje većeg prostora;
• formiranje nove sobe;
• promenu namene pojedinih delova stana;
• premeštanje određenih funkcionalnih celina.

Adaptacija nije isto što i obično krečenje ili zamena parketa.

Kada se menja organizacija prostora, potrebno je proveriti da li radovi zahtevaju odgovarajuću tehničku dokumentaciju ili odobrenje. Definicije i postupci u vezi sa adaptacijom i drugim građevinskim radovima uređeni su propisima iz oblasti planiranja i izgradnje.

Kada je potrebna saglasnost stambene zajednice?

Saglasnost ili odluka stambene zajednice može biti potrebna kada radovi utiču na zajedničke delove zgrade ili na prava drugih vlasnika.

Takve situacije mogu uključivati:

• zahvate na fasadi;
• korišćenje ili zauzimanje zajedničkog prostora;
• radove na krovu;
• promene na zajedničkim instalacijama;
• pripajanje dela hodnika stanu;
• korišćenje zajedničkog podruma ili tavana;
• postavljanje određenih uređaja na zajedničke delove;
• radove koji menjaju izgled ili funkciju zajedničkog dela zgrade.

Važno je da se ne mešaju dve stvari:

saglasnost stambene zajednice i odobrenje nadležnog organa nisu isto.

Čak i kada stambena zajednica donese odluku, za određene radove i dalje može biti potrebno ispuniti uslove propisane građevinskim ili drugim propisima.

Sa druge strane, posedovanje određenog odobrenja ne znači automatski da vlasnik može koristiti zajednički deo bez odluke stambene zajednice.

Da li se deo hodnika može pripojiti stanu?

Hodnik je najčešće zajednički deo zgrade i ne može se samostalno zatvoriti, zauzeti ili pripojiti stanu samo zato što se nalazi neposredno ispred ulaznih vrata.

Na primer, vlasnik ne bi trebalo samoinicijativno da:

• postavi pregradni zid u zajedničkom hodniku;
• zatvori deo prolaza;
• ugradi vrata i formira privatni predprostor;
• koristi zajednički prostor kao ostavu;
• spreči drugim stanarima pristup zajedničkom delu.

Takav zahvat može uticati na prava drugih vlasnika, bezbednost, evakuacione puteve i korišćenje zajedničkog prostora.

Za raspolaganje ili promenu namene zajedničkih delova potrebno je postupati u skladu sa pravilima odlučivanja stambene zajednice i drugim važećim propisima.

Da li je dozvoljeno menjati prozore?

Zamena prozora je čest deo renoviranja, ali kod stambenih zgrada treba voditi računa o izgledu fasade.

Ako se novi prozori postavljaju u istim otvorima i bez promene dimenzija, radovi mogu biti jednostavniji.

Međutim, promena veličine prozorskog otvora, oblikovanja fasade ili spoljnog izgleda može zahtevati dodatnu proveru i odgovarajuću proceduru.

Posebna pravila mogu važiti za:

• objekte pod zaštitom;
• zgrade u zaštićenim celinama;
• objekte sa posebnim uslovima zaštite;
• zgrade kod kojih je izgled fasade uređen posebnim pravilima.

Zato nije preporučljivo samostalno proširivati prozorski otvor ili menjati njegov položaj.

Da li je dozvoljeno postaviti klima-uređaj?

Ugradnja klima-uređaja može delovati kao jednostavan posao, ali spoljašnja jedinica često utiče na fasadu i zajedničke delove zgrade.

Potrebno je voditi računa o:

• mestu postavljanja spoljne jedinice;
• bezbednosti nosača;
• izgledu fasade;
• buci koju uređaj proizvodi;
• odvodu kondenzata;
• eventualnim pravilima stambene zajednice.

Kondenzovana voda ne bi trebalo da slobodno kaplje na fasadu, trotoar, prolaz ili susedni stan.

Ako se klima postavlja na fasadu ili drugi zajednički deo, potrebno je prethodno proveriti da li je potrebna saglasnost stambene zajednice i da li postoje posebna pravila za konkretnu zgradu.

Da li se mogu menjati vodovodne i kanalizacione instalacije?

Radovi na instalacijama zahtevaju posebnu pažnju.

Vlasnik može popravljati i menjati instalacije koje pripadaju njegovom stanu, ali ne bi trebalo samostalno menjati zajedničke vodove ili vertikale.

Zajedničke instalacije mogu služiti većem broju stanova.

Na primer, kanalizaciona vertikala prolazi kroz više stanova. Nepravilna intervencija na tom delu može izazvati:

• curenje;
• vraćanje vode;
• začepljenje;
• oštećenje susednih stanova;
• prekid korišćenja instalacije.

Ako se radovi odnose na zajedničku vertikalu ili drugi zajednički deo instalacije, potrebno je obavestiti upravnika i organizovati radove na odgovarajući način.

Šta je sa električnim i gasnim instalacijama?

Električne i gasne instalacije ne bi trebalo menjati bez stručnog izvođača.

Kod električnih instalacija nepravilni radovi mogu izazvati:

• kratak spoj;
• pregrevanje provodnika;
• požar;
• oštećenje uređaja;
• opasnost od strujnog udara.

Kod gasnih instalacija rizik može biti još veći.

Zato je važno da radove izvode kvalifikovana i ovlašćena lica, kada je to potrebno.

Ako se menjaju priključna snaga, zajednički vodovi ili elementi koji utiču na druge korisnike, potrebno je proveriti i dodatne uslove kod nadležnih službi.

Da li je potrebno obavestiti upravnika o renoviranju?

Čak i kada za radove nije potrebna saglasnost stanara, preporučljivo je obavestiti upravnika ili profesionalnog upravnika.

Obaveštenje je posebno važno kada se izvode:

• višednevni radovi;
• bučni radovi;
• radovi sa većom količinom materijala;
• radovi tokom kojih se koristi lift;
• radovi koji mogu privremeno uticati na vodu, struju ili druge zajedničke sisteme.

Upravnik može pomoći u organizaciji i obavestiti ostale stanare o predviđenom periodu radova.

Obaveštenje može sadržati:

• broj stana;
• datum početka radova;
• očekivani datum završetka;
• okvirno vreme izvođenja bučnih radova;
• kontakt odgovornog lica, ako je potrebno.

Primer:

„Obaveštavaju se stanari da će se u stanu broj 14 izvoditi radovi od 10. do 20. septembra. Bučni radovi obavljaće se u terminima predviđenim kućnim redom. Izvinjavamo se zbog moguće buke i zahvaljujemo na razumevanju.“

Da li se radovi mogu izvoditi u bilo koje vreme?

Ne.

Renoviranje stana mora biti usklađeno sa pravilima kućnog reda i lokalnim propisima.

Bučni radovi, kao što su:

• bušenje;
• štemovanje;
• rušenje;
• korišćenje električnih alata;
• skidanje pločica;
• pomeranje teških predmeta;

ne bi trebalo da se izvode tokom vremena predviđenog za odmor.

Pravila se mogu razlikovati od grada do grada, pa je potrebno proveriti odluku koja važi na teritoriji konkretne lokalne samouprave.

Takođe, preporučljivo je da se veći radovi unapred najave komšijama. Obaveštenje ne daje pravo da se kućni red krši, ali doprinosi boljoj komunikaciji i sprečavanju sukoba.

Ko je odgovoran za štetu nastalu tokom renoviranja?

Vlasnik stana odgovoran je za organizaciju radova i treba da vodi računa da izvođenje ne izazove štetu drugim stanovima ili zajedničkim delovima zgrade.

Ako tokom radova dođe do:

• pucanja cevi;
• prodora vode;
• oštećenja plafona komšije;
• oštećenja lifta;
• oštećenja zidova u hodniku;
• prljanja ili oštećenja zajedničkih prostorija;

potrebno je utvrditi uzrok i odgovornost.

U zavisnosti od okolnosti, odgovornost može biti na vlasniku stana, izvođaču radova ili drugom licu.

Zato je korisno angažovati pouzdane majstore, jasno ugovoriti obim radova i sačuvati dokumentaciju.

Odlaganje građevinskog otpada

Šut, stare pločice, delovi nameštaja i drugi građevinski otpad ne bi trebalo ostavljati u hodniku, ispred ulaza ili pored kontejnera bez odgovarajućeg dogovora i organizovanog odvoženja.

Građevinski otpad može:

• ometati prolaz;
• otežati čišćenje;
• predstavljati opasnost;
• oštetiti zajedničke površine;
• izazvati probleme sa nadležnim službama.

Vlasnik koji renovira stan treba unapred da organizuje sakupljanje i odvoz otpada.

Ako se šut privremeno iznosi iz stana, zajednički prolazi moraju ostati bezbedni i prohodni.

Najčešće greške prilikom renoviranja stana

Kako pravilno organizovati renoviranje stana?

Pre početka radova preporučljivo je napraviti jasan plan.

Prvo treba odrediti šta se tačno menja.

Zatim je potrebno utvrditi da li radovi utiču samo na unutrašnjost stana ili i na:

• konstrukciju;
• zajedničke instalacije;
• fasadu;
• krov;
• hodnik;
• zajedničke prostorije;
• druge stanove.

Ako postoji mogućnost da radovi utiču na bezbednost ili zajedničke delove, potrebno je konsultovati stručno lice i proveriti da li su potrebna odobrenja ili odluke.

Nakon toga treba obavestiti upravnika i komšije o periodu izvođenja radova.

Pre početka je korisno zaštititi lift, hodnik i druge zajedničke površine kako ne bi došlo do oštećenja.

Na kraju treba organizovati pravilno uklanjanje građevinskog otpada i proveriti da li su zajednički prostori ostali čisti i bezbedni.

Zaključak

Renoviranje stana može značajno poboljšati kvalitet stanovanja, ali pravo vlasnika da uređuje svoj stan nije neograničeno.

Radovi koji se odnose na krečenje, podove, nameštaj i druge unutrašnje elemente uglavnom su jednostavniji i najčešće ne zahtevaju saglasnost komšija.

Međutim, kada radovi utiču na konstrukciju, raspored prostora, zajedničke instalacije, fasadu ili zajedničke delove zgrade, potrebno je prethodno proveriti tehničke, pravne i organizacione uslove.

Najvažnije je da se ne počinje sa rušenjem zidova ili većim promenama samo na osnovu pretpostavke.

Pravilno planiranje, stručna provera, komunikacija sa upravnikom i poštovanje kućnog reda mogu sprečiti štetu, sukobe i dodatne troškove.

Profesionalni upravnik može pomoći u komunikaciji sa stambenom zajednicom, organizaciji radova koji utiču na zajedničke delove i usmeravanju stanara ka odgovarajućim institucijama i stručnim licima.