Da li je krov zajednički deo zgrade?

Krov je jedan od osnovnih zajedničkih građevinskih elemenata stambene zgrade. Njegova funkcija nije da štiti samo stanove na poslednjem spratu, već celu zgradu od kiše, snega, vetra, vlage i drugih spoljašnjih uticaja.

Zbog toga se održavanje krova ne smatra privatnom obavezom vlasnika stana koji se nalazi neposredno ispod njega.

Propisi koji uređuju održavanje stambenih zgrada obuhvataju radove na krovnoj konstrukciji, krovnom pokrivaču, dimnjacima, ventilacionim kanalima, krovnim otvorima, limenim opšivkama, slivnicima, odvodima i drugim elementima krova.

To znači da se, kada je uzrok prokišnjavanja dotrajao ili oštećen zajednički deo krova, pitanje popravke rešava kroz stambenu zajednicu.

Važno je naglasiti da činjenica da voda ulazi samo u jedan stan ne menja automatski karakter krova. Šteta može nastati u jednom stanu, ali uzrok može biti na zajedničkom delu zgrade.

Ko je odgovoran za popravku krova koji prokišnjava?

Ako je prokišnjavanje posledica oštećenja ili dotrajalosti zajedničkog krova, odgovornost za organizovanje popravke ima stambena zajednica.

To može uključivati:

• pregled krova i utvrđivanje uzroka prokišnjavanja;
• angažovanje krovopokrivača ili drugog stručnog izvođača;
• organizovanje hitne sanacije;
• donošenje odluke o većim radovima;
• obezbeđivanje sredstava za popravku;
• praćenje izvođenja radova.

Upravnik ili profesionalni upravnik ima važnu ulogu u organizovanju poslova održavanja i postupanju po prijavama stanara. Međutim, upravnik ne postaje automatski izvođač radova niti lično plaća popravku krova.

Njegova uloga je da, u okviru svojih ovlašćenja, organizuje postupanje stambene zajednice, obavesti nadležne organe stambene zajednice, pribavi potrebne ponude i preduzme radnje radi rešavanja problema.

Kada je reč o većim radovima, potrebno je postupati u skladu sa odlukama stambene zajednice i propisima koji uređuju upravljanje i održavanje zgrade.

„Više o obavezama stanara i održavanju zajedničkih delova pročitajte u tekstu Šta je zakon o upravljanju zgradama u Srbiji?“

Da li popravku krova plaća samo stan na poslednjem spratu?

Ne.

Stanari na poslednjem spratu najčešće prvi primete problem i često pretrpe najveću štetu, ali to ne znači da su oni jedini odgovorni za finansiranje popravke zajedničkog krova.

Krov služi zgradi kao celini. Njegovo održavanje je važno za očuvanje konstrukcije, sprečavanje prodora vlage i zaštitu svih posebnih delova zgrade.

Zbog toga se troškovi popravke zajedničkog krova ne posmatraju kao lični trošak vlasnika stana ispod krova, već kao trošak održavanja zajedničkog dela zgrade.

Na primer, ako je zbog dotrajalog krovnog pokrivača voda počela da prodire u stan na poslednjem spratu, vlasnik tog stana ne bi trebalo sam da snosi trošak kompletne sanacije krova samo zato što se posledice trenutno vide kod njega.

Ko plaća popravku krova u zgradi?

Ako je oštećenje nastalo na zajedničkom delu krova, radovi se mogu finansirati iz sredstava koje stambena zajednica prikuplja za održavanje zgrade.

Način finansiranja zavisi od:

• raspoloživih sredstava stambene zajednice;
• vrste i obima radova;
• procenjene vrednosti popravke;
• hitnosti intervencije;
• odluka koje donosi skupština stambene zajednice.

Ako u fondu nema dovoljno novca, može biti potrebno dodatno prikupljanje sredstava ili donošenje odluke o drugom načinu finansiranja radova.

Zbog toga je redovno izdvajanje novca za održavanje važno i kada zgrada trenutno nema vidljive probleme. Krov može godinama izgledati ispravno, a zatim se nakon jače kiše ili topljenja snega pojavi ozbiljno prokišnjavanje.

Odlaganje održavanja često dovodi do većih troškova. Manja popravka oštećenog crepa ili limene opšivke može biti jednostavna, dok dugotrajno prodiranje vode može zahtevati sanaciju izolacije, krovne konstrukcije, plafona i zidova.

Šta ako stambena zajednica nema dovoljno novca?

Nedostatak novca u fondu ne rešava problem niti uklanja obavezu održavanja zajedničkih delova zgrade.

Ako sredstva nisu dovoljna, stambena zajednica može razmatrati:

• dodatnu uplatu vlasnika posebnih delova;
• povećanje mesečnog izdvajanja za održavanje;
• prikupljanje jednokratnog iznosa za konkretne radove;
• izvođenje radova u fazama, ako je to tehnički moguće;
• druge načine finansiranja u skladu sa propisima i odlukama stambene zajednice.

Kod ozbiljnog prokišnjavanja nije preporučljivo čekati da se prikupi novac dok voda nastavlja da prodire u zgradu. Potrebno je proceniti da li je neophodna hitna privremena intervencija kako bi se sprečilo dalje oštećenje.

Privremena sanacija može zaustaviti prodor vode, ali ne mora rešiti osnovni uzrok problema. Nakon toga treba organizovati detaljan pregled i trajnu popravku.

Šta treba uraditi kada krov počne da prokišnjava?

Kada stanar primeti vlagu ili curenje vode sa plafona, važno je reagovati bez nepotrebnog odlaganja.

Preporučuje se sledeći redosled:

Da li je prokišnjavanje krova hitna intervencija?

Zavisi od obima i posledica kvara.

Ako voda aktivno prodire u zgradu i postoji opasnost od većeg oštećenja, ugrožavanja bezbednosti ili nastanka dodatne štete, potrebno je reagovati bez odlaganja.

Posebno ozbiljne situacije mogu biti:

• velika količina vode koja ulazi u stan;
• natopljen plafon koji može da se obruši;
• prodor vode do električnih instalacija;
• oštećenje krovne konstrukcije;
• opasnost za stanare ili prolaznike;
• prokišnjavanje koje se brzo širi na više stanova.

U takvim okolnostima prioritet je zaustavljanje prodora vode i obezbeđivanje zgrade.

Nakon hitne intervencije treba utvrditi uzrok i organizovati trajnu sanaciju. Privremeno postavljanje zaštitne folije ili zamena nekoliko oštećenih elemenata možda neće biti dovoljno ako je problem u izolaciji, opšivkama, slivnicima ili konstrukciji krova.

Ko odgovara za štetu u stanu nastalu zbog prokišnjavanja?

Popravka krova i naknada štete u stanu nisu uvek isto pitanje.

Moguće je da stambena zajednica organizuje i finansira sanaciju zajedničkog krova, dok se pitanje štete na plafonu, zidovima, podovima, nameštaju ili drugim stvarima posebno razmatra.

Kod utvrđivanja odgovornosti mogu biti važne okolnosti kao što su:

• da li je krov ranije pokazivao znakove prokišnjavanja;
• da li je problem već bio prijavljen;
• da li je stambena zajednica blagovremeno reagovala;
• da li je postojala odluka o popravci koja nije sprovedena;
• da li je šteta nastala iznenada ili zbog dugotrajnog neodržavanja;
• da li postoji osiguranje koje pokriva nastalu štetu.

Na primer, ako je stanar više puta prijavljivao prokišnjavanje, a problem je dugo ostao nerešen, okolnosti mogu biti drugačije nego kada je do oštećenja došlo iznenada tokom jakog nevremena.

Zbog toga je važno sačuvati dokaze o ranijim prijavama i komunikaciji sa upravnikom ili stambenom zajednicom.

Šta ako je oštećen samo jedan stan?

Činjenica da je oštećen samo jedan stan ne znači da je uzrok privatni deo tog stana.

Krov može biti zajednički deo zgrade, a voda može pronaći samo jednu putanju kroz izolaciju ili konstrukciju. Zbog toga se posledice mogu pojaviti samo u jednom stanu.

Na primer, oštećena limena opšivka može propuštati vodu tačno iznad jednog dela krova. Voda tada prodire u plafon jednog stana, dok ostali stanovi nemaju vidljive probleme.

U tom slučaju potrebno je utvrditi uzrok, a ne zaključivati na osnovu broja oštećenih stanova.

Šta ako je uzrok privatna terasa ili deo koji koristi samo jedan stan?

Nisu svi slučajevi isti.

Ako voda prodire kroz deo koji je sastavni deo jednog posebnog dela zgrade ili služi isključivo jednom stanu, odgovornost može biti drugačija.

Na primer, potrebno je razlikovati:

• zajednički krov;
• zajedničku krovnu terasu;
• terasu koja pripada određenom stanu;
• deo krova koji je preuređen ili koristi samo jedan vlasnik;
• neovlašćeno izvedene radove koji su izazvali oštećenje.

Ako je uzrok prokišnjavanja neadekvatno održavanje ili oštećenje dela koji služi samo jednom stanu, odgovornost može biti na vlasniku tog posebnog dela.

Zato je kod terasa i ravnih krovova posebno važno utvrditi pravni status prostora, način korišćenja i mesto na kojem je došlo do oštećenja.

Šta ako je prokišnjavanje nastalo zbog neovlašćenih radova?

Ako je neko izvođenjem radova oštetio zajednički krov, odgovornost ne mora biti na svim stanarima.

Na primer, problem može nastati kada vlasnik stana:

• postavi uređaj ili opremu na krov bez odgovarajuće saglasnosti;
• buši krov radi postavljanja nosača;
• izvodi radove na krovnoj terasi;
• menja elemente krova bez stručnog nadzora;
• ošteti hidroizolaciju.

U takvim situacijama potrebno je utvrditi ko je izazvao oštećenje.

Stambena zajednica može organizovati neophodnu popravku kako bi zaštitila zgradu, a zatim potraživati troškove od odgovornog lica ako su za to ispunjeni uslovi. Zakon predviđa mogućnost regresa troškova održavanja ili popravke kada je potreba za radovima nastala radnjom ili propustom odgovornog lica.

Renoviranje stana – šta je dozvoljeno, a za šta je potrebna saglasnost?

Zašto redovan pregled krova može sprečiti velike troškove?

Krov ne bi trebalo pregledati tek kada voda počne da ulazi u stan.

Preventivni pregled može otkriti:

• polomljen ili pomeren crep;
• oštećene limene opšivke;
• napukle spojeve;
• dotrajalu hidroizolaciju;
• zapušene slivnike;
• oštećene oluke i odvode;
• pojavu vlage u tavanskom prostoru;
• oštećenja krovne konstrukcije.

Mnogi problemi počinju kao mala oštećenja koja nisu vidljiva iz stanova.

Jedan pomeren crep možda neće odmah izazvati curenje. Međutim, nakon više kišnih perioda voda može prodreti dublje u konstrukciju i oštetiti izolaciju, drvene elemente ili plafon.

Zbog toga je preventivno održavanje često jeftinije od sanacije velike štete.

Zakonske obaveze održavanja stambene zgrade: Šta svaki stanar treba da zna

Primeri iz prakse

Kako stanari mogu sprečiti prokišnjavanje krova?

Potpuno sprečavanje kvarova nije uvek moguće, ali se rizik može smanjiti redovnim održavanjem.

Preporučuju se:

• periodični pregledi krova;
• pregled krova nakon jakog nevremena;
• čišćenje slivnika, oluka i odvoda;
• blagovremena zamena oštećenih elemenata;
• kontrola limenih opšivki i spojeva;
• praćenje pojave vlage u tavanskom prostoru;
• planiranje većih radova pre nego što nastane ozbiljno oštećenje;
• vođenje evidencije o ranijim kvarovima i popravkama.

Redovno održavanje zajedničkih delova zgrade služi očuvanju njihove funkcionalnosti i bezbednom korišćenju zgrade.

Zaključak

Prokišnjavanje krova nije problem samo stanara na poslednjem spratu.

Krov je u pravilu zajednički deo zgrade i njegova popravka predstavlja pitanje održavanja koje rešava stambena zajednica. Troškovi se mogu finansirati iz sredstava namenjenih održavanju, a ako novca nema dovoljno, potrebno je organizovati dodatno finansiranje u skladu sa odlukama stambene zajednice.

Ipak, svaki slučaj treba posebno proveriti.

Potrebno je utvrditi:

• odakle voda prodire;
• koji deo krova je oštećen;
• da li je problem nastao na zajedničkom ili posebnom delu;
• da li je uzrok dotrajalost, neodržavanje, nevreme ili nečija radnja;
• da li postoji dodatna šteta u stanovima.

Najvažnije je reagovati čim se pojave prvi znaci vlage. Pravovremeni pregled i manja popravka mogu sprečiti ozbiljna oštećenja i mnogo veće troškove.